О рынке недвижимости Болгарии говорят разное, но число россиян, заключающих сделки в этой стране, постоянно растет. Покупатели садятся в самолеты и отправляются за «вторым домом» в братскую страну. Казалось бы, курортный сезон давно закончен, в аэропортах малолюдно, однако рейсы Москва - Бургас и Москва - София недостатка в пассажирах не испытывают. Обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» была разочарована тем, что милая девушка у нужной стойки после просьбы дать место в «голове» салона самолета выдала посадочный талон на предпоследний ряд. Увы, самолет оказался загружен под завязку. Интересно, кто летит в Болгарию в такое время, а главное - зачем? Оказалось - россияне из разных городов едут покупать недвижимость в Болгарии. Также среди пассажиров рейса на Бургас оказалось несколько собственников курортной недвижимости. Одни летели принимать построенное жилье, другие убегали от надвигающихся на Россию холодов. В любом случае в Болгарии зима - мягче.
Явные преимущества
В последние годы Болгария - самая популярная европейская страна у российских покупателей недвижимости. На болгарском рынке россияне тоже занимают первую позицию, потеснив после кризиса англичан и немцев. Ежегодно 3-5 тысяч российских семей приобретают недвижимость в Болгарии. Судя по официальной статистике, рост сделок купли-продажи недвижимости в Болгарии в 2011 году по сравнению с 2010-м составит не менее 13%.0 Главный аргумент за покупку недвижимости в Болгарии – невысокая цена предложения. Действительно за 20-25 тыс. евро - а в такую сумму обходятся студия и даже односпальные апартаменты в новом жилом комплексе с бассейном - не купить ничего приличного даже в российской глубинке, не говоря уже о Подмосковье. Следующее преимущество – теплый климат и, конечно, море. Курортный сезон в Болгарии начинается в мае и заканчивается в октябре. В стране также успешно развивается горнолыжный спорт.
Стоит отметить и близость наших языков и менталитета, богатую историю этой страны, воплощенную в архитектурных памятниках, например в таких древних городах, как Созополь и Несебр (они включены в список мирового культурно-исторического наследия ЮНЕСКО). Еще один плюс – довольно легкая дорога – до Варны или Бургаса: перелет занимает чуть более двух часов. Жизнь в Болгарии вполне по карману россиянину: здесь недорогие и качественные продукты питания, в месяц на еду уходит 200-300 евро. К слову, труд болгарского рабочего на частной стройке стоит гораздо дешевле, чем гастарбайтера в Подмосковье. Человек готов работать целый день за 10-12 евро. Нанять бригадира можно за 20 евро.
Владение недвижимостью не ложится тяжким бременем на плечи собственника. Налог на недвижимость в Болгарии составляет всего 0,15% от стоимости жилья: за апартаменты стоимостью 25 тыс. евро нужно будет заплатить всего около 38 евро в год. Расходы на содержание жилья тоже невысокие. По расчетам АН «Кутузофф», стоимость на содержание апартаментов составляет от 5 до 15 евро за 1 кв.м в год, при этом электроэнергия обходится 0,097 евро за 1 кВт, вода – 0,7 евро за кубический метр. За установку телефона в дом или в квартиру берут всего 12 евро, а абонентская плата составляет 10 евро в месяц, столько же стоит месячный платеж за пользование Всемирной паутиной. Установка выделенной линии обойдется всего 18 евро.
Города исторические и курортные
Россиян прежде всего интересуют дома и жилые комплексы, которые находятся на побережье. Большая часть сделок приходится на крупнейшие города Болгарии – Софию, Пловдив, Варну, Бургас. Как дополнила Ирина Котлярова («Кутузофф»), растет популярность Несебра и Созополя, а также Святого Власа – самого молодого и динамично развивающегося курорта в Болгарии, Помория – города, старая часть которого расположена на живописном полуострове, а новая – на материке. За последние годы эти города заметно изменились за счет бурного строительства. Например, только в Созополе открыто более 300 ресторанов. Многие из них находятся в старинных зданиях, сохранившихся с прошлых веков. Везде много сувенирных лавок, современных бутиков, торгующих продукцией известных европейских брендов, продуктовых супермаркетов и огромных торговых центров. Цены по сравнению с московскими чуть ли не на половину ниже, поэтому россияне покупают все необходимое именно здесь.
Критерии выбора
При выборе недвижимости покупатели ориентируются на личные предпочтения. Большинство россиян стремится купить новое жилье в современных жилых комплексах с бассейном. Сегодня на рынке недвижимости Болгарии - обширнейшее предложение. В кризис цены просели на большинстве объектов, но далеко не все застройщики смогли возобновить стройки, хотя продажи на их объектах не прекратились. Поэтому за одну и ту же цену можно приобрести жилье и в том жилом комплексе, где работы продолжаются, и в том, который замер на неопределенный срок. Если продавец готов делать скидки более 20% -надо быть осторожным. Возможно, качество строительства оставляет желать лучшего (были использованы самые дешевые стройматериалы), и новому собственнику скоро придется выложить приличную сумму на ремонтные работы. Либо у комплекса существуют какие-то скрытые юридические проблемы, и, приобретя такую квартиру, владельцу придется сталкиваться с судебными делами в другой стране.
Летом в Болгарии стройки стоят пустые, но это связано с особенностью строительного цикла в Болгарии: правительство страны, чтобы сделать отдых в летний сезон более комфортным, запретило строителям работать в курортной зоне в этот период времени. Работы возобновляются только поздней осенью. Поэтому, чтобы не стать владельцем недостроя, покупателю лучше приезжать на просмотры в строительный сезон, так риск минимизирован.
После кризиса на рынке недвижимости Болгарии число новых проектов резко уменьшилось, а на плаву осталось считанное число девелоперов.
На рынке сейчас представлены жилые комплексы с недорогими апартаментами экономкласса, в них находиться можно только летом, так как система обогрева отсутствует, бассейн и другая инфраструктура не работают, а также ЖК класса бизнес и премиум. Такие объекты функционируют круглый год, и в них есть и закрытые теплые бассейны, и спа, и рестораны, и служба сервиса, и многое другое. Как отметила Ирина Котлярова («Кутузофф»), жилье именно в таких комплексах нужно выбирать тем покупателям, кто ориентируется на арендный бизнес.
Болгары также строят таунхаусы и частные дома на участках 4-5 соток земли, но предложение такой недвижимости совсем небольшое – застройщики понимают, что, поднимая бюджет, они сужают целевую аудиторию, а этого им совсем не хочется.
Впрочем, и сегодня на первичном рынке искать предложения «за бесценок» уже бесполезно. Россияне с удовольствием покупают и элитное жилье: по оценке эксперта, 60% сделок в АН «Кутузофф» приходится на элитную недвижимость. Впрочем, это совсем не удивительно, так как цены на престижных объектах начинаются от 2 - 2,5 тыс. евро, а на ранних этапах строительства еще дешевле. В целом же, по данным Национального института статистики, цены на жилье в Болгарии за 2011 год снизились на 6,4%, и пока о массовом росте речи нет. Хотя скидки от застройщиков тоже уходят в прошлое, они предпочитают предоставлять рассрочку платежа на готовую недвижимость или дарить мебель, отмечает Юлия Титова (Rentsalе).
Часто болгарские застройщики предоставляют покупателям ключи и возможность проживания в построенных жилых комплексах при оплате 30% от их стоимости, рассказывает Ирина Котлярова («Кутузофф»). Кроме этого большинство компаний дает беспроцентную рассрочку до года, а дальше под 10% годовых. Оформление недвижимости в собственность происходит только после полного расчета с застройщиком. Для ориентира эксперты назвали несколько лучших курортных проектов. На них мы остановимся подробнее.
GreenLifeBeashResort расположен в Созополе на первой линии Черного моря и позиционируется как комплекс закрытого типа для круглогодичного проживания. Все здания выполнены в средиземноморском стиле с просторными террасами. Отличительная особенность проекта - низкая плотность застройки. Всего 50% отведено под жилье и столько же – под инфраструктуру. Строительство разбито на несколько очередей. Первая фаза уже сдана два года назад и заселена, строительство других очередей продолжается. В отдельный проект выделена четвертая очередь проекта - Beach Resigence. В комплексе пять бассейнов, спа-центр и фитнес-зал, несколько баров и ресторанов, отель, продовольственный магазин, детский развлекательный центр и многое другое. Действует управляющая компания, осуществляющая также сдачу в аренду жилья и 24-часовую охрану. Жилая часть включает студии общей площадью 41-50 кв.м, односпальные апартаменты – 55-70 кв.м и двухспальные апартаменты по 90-98 кв.м. Все жилье сдается с выполненной чистовой отделкой и частичной меблировкой. Застройщик предлагает несколько вариантов проектов полной меблировки квартир и после выбора подходящего варианта готов его реализовать. По словам Ирины Котляровой, продажи первой очереди ЖК осуществлялись по цене 600-710 евро за 1 кв.м, а сейчас на вторичном рынке продажи идут уже по 1,5 - 1,8 тыс. евро за 1 кв.м. По состоянию на конец 2011 г. в четвертой очереди Beach Resigence жилье можно приобрести по 1,1 - 1,2 тыс. евро за 1 кв.м.
Еще один интересный проект в центре Созополя - Sozo. Комплекс класса люкс, небольшой, всего на 30 квартир. Ультрасовременное здание обещает стать новым акцентом в архитектуре города. На первых двух этажах будут расположены ресторан с болгарской и русской кухней, культурно-информационный центр, банковские и туристические офисы, бильярдный зал, пиано-бар, сауна. В каждом апартаменте предусмотрена климат-система «умный дом», спутниковое телевидение, WI-Fi. Цены предложения - от 1,95 тыс. евро.
Яркий проект в историческом городке Несебр – VillaRoma. Апарт-отель бизнес-класса строится в элитном месте, 200 м от моря, в эклектическом архитектурном стиле. Проект находится в активной стадии реализации. Так, на начало ноября строительство велось на уровне второго этажа, а к январю пятиэтажный комплекс будет уже под крышей. Апарт-отель предназначен для круглогодичного проживания, в нем предусмотрены квартиры площадью от 46 кв.м, а также закрытый и открытый бассейны. Спа с сауной и баней в римском стиле, кафе, бар и многое другое. Проект пользуется заслуженным вниманием у наших соотечественников. По данным АН «Кутузофф», уже распродано более 10% от всей имеющейся жилплощади, причем россияне интересуются самыми лучшими видовыми апартаментами на 4-5-м этажах. В настоящее время цена предложения варьируется от 1,2 до 1,47 тыс. евро за 1 кв.м.
Комплекс закрытого типа AtiaResort находится вблизи поселка Черноморец и в 300 м от песчаного пляжа. Он состоит из двух четырехэтажных корпусов и рассчитан на 90 апартаментов: студий, квартир из одной и двух спален, а также двухуровневых четырехспальных квартир на верхних этажах. Каждый апартамент сдается под ключ и имеет кондиционер, оборудованную ванную комнату, кухонную мебель. Проложен кабель для ТВ, сделана вся электрическая разводка. На территории комплекса находится открытый бассейн с детским отделением и горкой, детская площадка, салон красоты, мини-маркет; ресторан. В настоящее время завершено строительство и ведутся работы по отделке. Полная готовность комплекса намечена на июнь 2012 г. Цена студии начинается от 41,5 тыс. евро, на 20 тыс. евро дороже можно купить апартаменты с одной спальней. Самая большая квартира – мезонет с 4 спальнями - обойдется в 168,68 тыс. евро.
Очень интересный проект в Варне – VillaFlorence. Это четырехэтажный комплекс в непосредственной близости от бывшей царской, а в настоящее время правительственной резиденции Евксиноград и в 170 м от моря. В комплексе 25 апартаментов площадью от 50 до 89 кв. м. Все квартиры на первом этаже имеют собственные дворики, а на третьем – большие панорамные террасы. В здании предусмотрен открытый бассейн, детская площадка, паркинг. Жилье сдается с чистовой отделкой. Срок ввода комплекса – конец июня 2012 г. Цена предложения – от 1,2 тыс. евро.
Метринфо
