Еще несколько лет назад россияне охотно брали кредит на приобретение зарубежной недвижимости, а иностранные банки почти с такой же легкостью их давали. Банки с легкостью кредитовали и иностранных заемщиков. Так как цены на недвижимое имущество стабильно росли, даже в случае проблем с выплатами заемщики всегда могли перезаложить имущество или перепродать его с прибылью. Однако мировой кризис 2008 года и европейский кризис 2011 заставили банки усложнить систему получения кредита для нерезидентов страны. Если вы решили приобрести зарубежную недвижимость, но у вас нет для этого средств в полном объеме, то, покупка по ипотеке - это наиболее оптимальный вариант. Причем речь идет, конечно же, о займе в иностранном банке того государства, в котором приобретается недвижимость. Не стоит и говорить о том, что в этом случае любой здравомыслящий человек даже и не задумается о том, чтобы брать аналогичную сумму в русском банке. Ведь зарубежная ипотека намного лояльнее и выгоднее, чем наша.
Низкие ставки по кредитам, безусловно, привлекают потенциальных покупателей. Однако чтобы получить ипотеку, нужно не только приложить усилия по сбору документов, главное - быть платежеспособным. Невысокие кредитные ставки вовсе не означают, что подобный кредит будет легко получить, особенно нерезиденту. Свои особенности есть не только в каждой стране, но и банках одной сети, расположенных в разных населенных пунктах и регионах государства.
Нюансы получения ипотеки в зарубежном банке
Сегодня иностранные банки предъявляют повышенные требованиям к заемщикам и более тщательно проверяют финансовую состоятельность человека, а также нередко выставляют ряд дополнительных требований, выполнив которые можно рассчитывать на положительный результат при подаче заявки на ипотеку. Например, некоторые банки Германии, Франции могут выдать кредит только при условии, что на территории страны у вас уже есть имущество, которое может выступать в качестве залогового. Конечно, большинство российских заемщиков не имеют подобных активов - это отсеивает часть потенциальных клиентов еще на стадии выбора иностранного банка-кредитора.
Есть еще и такой нюанс: если жителям своей страны банки выдают ипотеку по фиксированной ставке, то порой для иностранных покупателей ставка рассчитывается индивидуально: банк учитывает степень риска подобного кредита и в связи с этим сам определяет по какому тарифу предоставить ипотечный займ. В этом случае узнать заранее, на какую сумму вам дадут кредит, не представляется возможным. Будет ли это 80 % или только 50 % от той суммы, на которую вы рассчитываете?
Даже если вы собрались купить домик в небольшом уютном городке или деревушке, например, в Германии, то подавать заявку на ипотечное кредитование лучше в крупном городе, даже при условии, что в выбранной вами деревушке есть дочернее банковское отделение. Так вы увеличите свои шансы на положительный результат. Ведь в провинциальной иностранной глубинке на вас могут посмотреть как на чудака и не обременять себя лишней работой по проверке вашей платежеспособности, а сразу же вынести «обвинительный приговор», а точнее отказ. И дело тут в различной финансовой политике банка. После этого рассчитывать на получение аналогичного займа в головном отделении банка уже будет не резонно.
Важен еще и такой фактор, как статус вашего представителя, в лице которого может выступать риелтор агентства недвижимости или застройщик. Если между ними связи налажены, то ваши шансы на успех возрастают. Если же до этого банк и застройщик не сотрудничали, а сама компания не слишком известна, то шансы, соответственно, уменьшаются.
Немаловажный фактор, который учитывают все без исключения банки, - это кредитная история заемщика. Для многих банков важным критерием является наличие банковского счета в данном финансовом учреждении.
Если раньше залогом выступал сам объект кредитования, а подтверждением благонадежности - справка о доходах, то сегодня банки просят предоставления в качестве финансовых гарантий и других подтверждений, - например, наличия недвижимости на территории ЕС или справки о доходах все там же.
После того, как будет выбран банк, в котором вы хотите взять ипотечный займ, важным этапом является изучение договора. Если вы не знаете языка в совершенстве, то лучше в качестве переводчика выбрать специалиста, имеющего опыт в переводе юридической документации. Если же какой-то пункт договора вам будет не до конца ясен, попросите сотрудника банка разъяснить, что конкретно имеется в виду.
Также нужно обратить внимание на периодичность выплат, из чего точно в итоге они будут складываться: комиссия, проценты, страхование и другое. Важно узнать, каковы условия досрочного погашения и предусмотрены ли за это штрафные санкции, возможно ли изменение процентной ставки.
Для заемщиков часто определяющим моментом является не только размер процентной ставки, но и сумма первоначального взноса. Сегодня она в большинстве стран значительно повысилась.
Различается процесс оформления ипотеки при покупке первичного или вторичного жилья. Первый вариант - более дорогой, второй часто не отвечает требованиям о современном жилье. Ипотечный займ на первичку оформить несколько проще (с точки зрения сбора документов). Однако и тут есть свои нюансы: при покупке квартиры в новостройке в большинстве случае получить кредит можно только у банка, являющегося партнером застройщика. Правда, это значительно ускоряет процесс сбора документов, ведь оценка такого объекта уже проведена, а поскольку в этой квартире прежде никто не жил, не потребуется сбор справок на них.
Что же касается оформления документов на вторичное жилье, то это займет несколько больше времени: вам нужно предоставить справку о нынешнем владельце жилья, его составе семьи, взять из опекунского совета разрешение на переселение несовершеннолетних детей. Больше всего обычно уходит времени на оценку помещения.
При проверке финансовой состоятельности банки оценивают также платежеспособность и ближайших родственников заемщика (супруга, сестер-братьев, родителей и иногда даже дедушек и бабушек). Логика банкиров в этом вопросе такова - недостаточно обеспеченные родственники могут косвенно влиять на выплату кредитов. Конечно, банк тщательно проверит и историю прежних займов.
Испания - есть ли жизнь после ипотеки?
Как правило, процентная ставка по кредитам в испанских банках не зависит от гражданства, хотя понятно, что сами испанцы и жители Евросоюза имеют перед нами больший приоритет. В Испании иностранным заемщикам можно рассчитывать на 50 - 60 % от стоимости покупки на период до 25 лет с возможностью досрочной выплаты. Кредитная ставка составляет около 4 % годовых. В последнее время испанские банки ужесточили требования: теперь российским покупателям часто приходится приносить справку об отсутствии кредитов у себя на родине. Также полный пакет документов должен быть переведен не там, где вам будет удобнее, а у переводчика, имеющего специальную лицензию на осуществление перевода юридической документации.
Некоторые покупатели, чтобы получить максимальную сумму по кредиту не на те объекты, которые предоставляют риелторы, а те, что предлагает сам банк (как правило, это объекты, которые банк изъял у кредиторов за долги) - в этом случае можно рассчитывать на ипотечный займ в размере 80 - 90 % от стоимости покупки.
До кризиса более половины испанского жилья покупалось иностранцами в кредит. Сегодня же проблема выплат по ипотеке в стране назрела довольно остро. Дело в том, что весной 2011 года в стране начались массовые акции против изъятия залоговой недвижимости из-за многочисленных долгов заемщиков. 50 тысяч испанских семей были выселены из квартир, за которые они были больше не в состоянии платить. Испанцы вышли на улицу с акциями протеста. Причиной невыплат является и общая сложная экономическая ситуация в стране, а также самый высокий в ЕС уровень безработицы, который составляет 22 %.0
Испанцы возмущены не только тем, что их выселяют. По закону заемщик должен еще и вернуть банку разницу от продажи залогового объекта на ту сумму, на которую она выросла с момента получения ипотеки. В то время, к примеру, в США, нерадивый заемщик просто выезжает из квартиры и сдает ключ банку. В Испании ситуацию обострил тот факт, что после тотального падения цен на недвижимость объекты стали стоить дешевле той суммы, которую люди брали в кредит. В итоге, даже продав дом, испанцы не могут выплатить банку всю сумму, прописанную в договоре. Акциями протеста испанцы стремятся достучаться до правительства с просьбой о реформировании ипотечной системы страны.
Франция - ипотека для состоятельных
Во Франции ситуация с выдачей ипотечных кредитов иностранным покупателям обстоит несколько серьезнее: получить их можно только в нескольких банках, среди которых: Societe Generale, HSBC, Credit foncier de France. Если сами французы могут претендовать на получение 80 % от стоимости, то нам с вами можно рассчитывать только на 50 % от цены приобретаемого объекта. Шансы на получение французской ипотеки снижаются еще и по уже вышеописанной причине - для банка подтверждением вашей финансовой состоятельности будет наличие приобретенного жилья на территории страны. Над рассмотрением такой заявки трудится специальный банковский комитет. Ваши шансы возрастут, если вы предоставите справку о получении дохода во Франции - в этом же случае можно рассчитывать на увеличение суммы, предоставляемой по ипотеке.
Во Франции распространены услуги ипотечного брокера. Обратившись к нему, вы можете рассчитывать на получение более выгодных условий займа, поскольку брокер, как правило, не только знает о том, в каком банке выгоднее будет взять кредит, но и имеет свои наработанные связи, которые позволят оптимизировать ваши расходы.
Чехия: дешево и очень сердито
Раньше кредитная система Чехии была более чем лояльна к заемщикам-нерезидентам. Сегодня ситуация и здесь кардинально изменилась. Если раньше некоторые банки могли выдать все 100 % от суммы недвижимого объекта, то сегодня эта сумма значительно сократилась (часто не превышает 40 - 50 %).
В начале осени этого года ипотечная ставка в этой стране вышла на самый низкий показатель с 2005 года - составила 3,89 %.0 Однако иностранные покупатели, при соблюдении всех требований банка-кредитора, могут рассчитывать на займы по другому тарифу - 5,5 % годовых. В связи с довольно жесткими требованиями банков - только 10-15 % -наши покупателей приобретают чешское жилье, воспользовавшись ипотекой.
Чешские финансовые организации требуют не только подтверждения получения доходов на территории Евросоюза, а также поручителя, имеющего легальный заработок в ЕС, также необходима гарантия, которой служит имущество все на той же территории. Если же получаете доход у себя на родине, то для чешских банков это не будет считаться весомым аргументов.
У банка могут появиться дополнительные требования на этапе проверки: например, вас могут попросить предоставить справку об отсутствии судимости или прописать в договоре фирму, принадлежащую заемщику. Что интересно, иностранцы получают кредит на тех же основаниях, а соответственно, причины отказа для всех общие.
Наиболее оптимальным вариантом для получения кредита в Чехии является покупка недвижимости у застройщика, который напрямую сотрудничает с конкретным банком.
Италия - невозможное возможно?
В Италии россиянам оформить ипотеку сложнее всего, и на это есть две основные причины. Первая - в банках этой страны схема выдачи ипотечных кредитов иностранным гражданам не отработана, несмотря на то, что законодательно это предусмотрено. Поскольку реальных обращений довольно мало, кредитование иностранных граждан плохо реализуется на практике. А во-вторых, вам, скорее всего, не дадут кредит, если у вас нет вида на жительство в Италии. Еще одним требованием является наличие недвижимости в Италии или на территории Еврозоны. Правда, получить ВНЖ в Италии - тоже довольно проблематично, поэтому круг замыкается.
Те, кому удается получить ипотеку, преимущественно тратят ее на покупку строящихся объектов - последние несколько лет наиболее популярными среди покупателей являются новостройки в южной части «сапога». При этом банки, финансирующие возведение нового жилья, требует гарантий за покупателей от самого застройщика: таким образом, если покупатель по каким-либо причинам перестал выплачивать кредит, девелопер будет обязан это сделать сам.
Кипр - все флаги в гости будут к нам
Как известно, Кипр славится тем, что лоялен к зарубежным покупателям, и для этого здесь созданы все условия. Это, естественно, касается и ипотеки. Нашим соотечественникам взять кредит в кипрском банке довольно просто - большинство банковский отделений этого островного государства имеют свои представительства в Москве. Поэтому узнать подробно об условиях кредитования можно, не выезжая из страны. Одними из самых известных банковских структур являются Bank of Cyprus, Alpha Bank, Hellenic Bank, Laiki Bank. Процентная ставка по ипотеке составляет от 5,5 - 7 % годовых, в зависимости от валюты в которой происходит оплата сделки. Сумма кредита тоже может разной - она зависит от финансового положения заемщика и стоимости предполагаемой покупки. Рассмотрение заявки занимает несколько недель - от двух до четырех. В целом же про Кипр можно сказать, что ипотека там действительно доступная.
Кто может рассчитывать на получение иностранной ипотеки?
Кто же может позволить себе ипотечный кредит в иностранном банке? Преимущественно владельцы бизнеса или работники крупных компаний, желательно иностранных. Сегодня при проверке финансовой состоятельности заемщика банки принимают во внимание и многие, на первый взгляд косвенные факторы, такие как сфера деятельности заемщика, размер фирмы в которой работает заемщик или которой он владеет, давно ли эта фирма функционирует, оборот этой организации, сколько работает сотрудников. Также для «проверяющих» важно, как развивалась ваша карьера и сколько лет вы трудитесь на последнем месте работы (лучше, чтобы не меньше двух-трех лет).
Если вы являетесь владельцем собственной фирмы, то пакет документов будет по ясным причинам несколько шире (вплоть до уставных документов), чем для наемных работников.
И конечно, при оформлении зарубежной ипотеки даже не пытайтесь схитрить (попросить бухгалтера предоставить справку с более высокой заработной платой, чем у вас есть на самом деле) - иначе планируете попасть в черный список банков.
Перспективы ипотечного кредитования
Зарубежная ипотека - это возможность стать владельцем дома или квартиры за рубежом на выгодных условиях, однако не стоит забывать, что кредит доступен только тем, кто действительно в состоянии его выплачивать, и европейские банки знают, как вычислить тех и других.
Как показали исследования рынка недвижимости, более половины покупателей (около 58 %) из России и стран СНГ приобретают зарубежное жилье для собственного проживания и отдыха. 24 % покупку иностранных квадратных метров (в том числе коммерческой и доходной жилой недвижимости) рассматривают как инвестицию. И лишь 18 % покупателей покупают недвижимость и для собственного проживания, и одновременно для получения дохода. Те, кто покупают жилье с целью получения прибыли, считают подобный способ наиболее эффективным и защищенным способом инвестирования собственных средств.
В целом сегодня мировая ипотечная система оправилась после мирового финансового кризиса. Прежде всего, этому способствовало восстановление экономики Еврозоны. Зарубежная ипотека вновь стала пользоваться спросом среди местного населения стран и иностранных покупателей благодаря довольно низким процентным ставкам. Например, в еще в 2010 году ставки по кредитам во Франции достигли своего исторического минимума и опустились на уровень, на котором были во времена Второй мировой войны. Похожая ситуация наблюдалась и в Италии, Великобритании и Швейцарии. Это стало главным фактором роста обращений по ипотеке, что, в свою очередь, поддерживало местные рынки недвижимости.
Однако уже сегодня объемы роста ипотечного кредитования сдерживает фактор финансовых проблем у европейских банков и тяжелой экономической ситуации в Италии, Греции, Испании, а также в США и ОАЭ. Вторая кризисная волна в Европе может стать причиной снижения цен на недвижимость из-за отсутствия спроса, а также повышения процентных ставок.
Юлия Елисеева, специально для портала JJC.RU
