То, что россияне считают недвижимость одним из наиболее выгодных и надежных способов вложения свободных средств, уже давно не является секретом. К сожалению для России, и к радости зарубежных стран, ежегодно наши соотечественники "прячут" сбережения от различных катаклизмов за границей. При этом нестабильность мировых рынков недвижимости и вероятность того, что очередной, возможно, более глобальный кризис обесценит их вложения, их пока не пугает. Эксперты рассказали "Ленте.Ру", во что предпочитают вкладываться наши сограждане, с какой целью они это делают и сколько на этом зарабатывают.
Для жизни
По данным риелторов, наибольшая часть сделок с зарубежной недвижимостью с участием россиян приходится на жилье. Сразу стоит отметить, что покупатели в этом сегменте рынка подразделяются на две основные категории. Первая группа приобретает его для временного или постоянного проживания, вторая же рассматривает покупку чисто в инвестиционных целях. И, как свидетельствуют данные исследования международного агентства недвижимости , различий между ними намного больше, чем может показаться на первый взгляд. Как отмечают эксперты, наиболее ярко эти различия видны при сопоставлении рейтингов географических предпочтений покупателей. Граждане, приобретающие квартиры и дома "для жизни", при выборе страны основное внимание уделяют ее транспортной доступности, благоприятному визовому режиму, комфортному климату, возможности получения вида на жительство, а также исторической и культурной близости к России. Так, наиболее популярными с точки зрения покупки недвижимости "для жизни" у россиян уже долгие годы (с некоторыми изменениями) являются Болгария, Германия, Черногория и Испания. В топ-10 рейтинга также входят США, Чехия, Латвия, Кипр, Турция и Франция. В то же время, большинство таких сделок (35 процентов) пришлось на Италию. 15 процентов рынка заняла Болгария, 12 процентов - США, 9 процентов - Чехия. Такую разницу можно объяснить тем, что у каждого агентства есть свои приоритетные направления работы, которые они стараются "продвигать".
В сегменте зарубежных покупок "для жизни" (всего на них приходится 75 процентов сделок) аналитики выделяют несколько подкатегорий. На приобретение домов для отдыха (недвижимость на море или в горах) приходится примерно половина сделок. По семейным причинам (обучение детей, воссоединение семьи) и для получения вида на жительство покупает жилье около 10 процентов, еще пять процентов приходится на другие причины. Как замечают аналитики, именно в связи с разноплановостью целей практически невозможно сформировать усредненный портрет тех, кто покупает недвижимость для постоянного или временного проживания. Говоря о типах покупаемого жилья, можно сказать, что, в основном, наши сограждане интересуются покупкой квартир или апартаментов (70 процентов спроса). Дома и виллы в структуре спроса занимают 25 процентов, земельные участки - 5 процентов. Средний бюджет покупки в 2009-2010 годах находился в районе 110-120 тысяч евро, однако в текущем году данный показатель продемонстрировал значительный рост и практически вышел на уровень предкризисного 2008 года (150 тысяч евро). Это, впрочем, усредненный показатель по всем странам, поэтому для полноты картины стоит рассмотреть ситуацию по, так сказать, "классовому" признаку. В частности, чтобы купить небольшую квартиру эконом-класса в хорошем состоянии в Болгарии или Турции потребуется минимум 25 тысяч евро, в Германии - 50 тысяч евро, в Италии - 60 тысяч евро, в Великобритании - 110 тысяч евро. Квартира площадью в 50 квадратных метров классом повыше в Болгарии обойдется в среднем в 40 тысяч евро, в Турции - 45 тысяч евро, в Италии - 95 тысяч евро, в Германии - 100 тысяч евро, в Великобритании - 190 тысяч евро. Цены на элитные апартаменты, виллы и особняки площадью от 500 "квадратов" в Болгарии и Турции находятся на уровне 1,5-2 миллионов евро, в Германии - 3 миллионов евро, в Италии - 5 миллионов евро, в Великобритании - 8 миллионов евро.
Как отмечают в компании Кalinka Realty, состоятельных россиян интересуют прежде всего Лондон, Лазурный берег и Париж. Покупатели постарше также интересуются Швейцарией. Средний объем вложений в высококлассную зарубежную недвижимость аналитики оценивают в 3-5 миллионов долларов. В Лондоне россияне традиционно интересуются элитной недвижимостью в районах Knightsbridge и Belgravia, хотя в последнее время наблюдается небольшой сдвиг предпочтений в сторону менее представительных кварталов.
Профессионалы
У профессиональных инвесторов набор требований к жилью серьезно отличается. При заключении сделки они, в первую очередь, оценивают политические и экономические риски в конкретной стране, общее состояние сектора недвижимости, уровень защищенности интересов инвесторов, ликвидность возможной покупки, доступность ипотеки и ряд других факторов. В связи с этим, лидерами рейтинга доверия российских инвесторов являются сильнейшие экономики Европы - Германия, Великобритания и Франция. Также в топ-10 стран, куда охотно вкладываются россияне, попали Австрия, США, Италия, Кипр, Израиль, Чехия и Латвия. Вместе с тем Испания, Болгария и Черногория вызывают мало доверия у инвесторов.
Портрет
Согласно составленному Gordon Rock портрету россиянина, инвестирующего в зарубежную жилую недвижимость, 65 процентов сделок заключают мужчины, 35 - женщины. В основном, это - владельцы собственного бизнеса, топ-менеджеры и чиновники в возрасте от 30 до 50 лет (75 процентов; на граждан старше 50 лет приходится 20 процентов сделок, младше 30 - 5 процентов). Самыми активными инвесторами являются москвичи (40 процентов сделок). На жителей Санкт-Петербурга приходится 10 процентов сделок, по 25 процентов - на жителей "миллионников" и остальных городов страны. Большая часть инвесторов (70 процентов) заинтересована во вложениях в Западную Европу, 20 процентов хотят иметь недвижимость в Южной и Восточной Европе, 10 процентов - в Америке и Азии.
Мотивация
Среди факторов, оказывающих влияние на покупательскую активность и предпочтения россиян, эксперты выделяют падение курса рубля к доллару и евро, кризис в еврозоне, ожидание второй волны мирового финансового кризиса, а также грядущие выборы президента России (интерес россиян к покупке зарубежной недвижимости традиционно растет в предвыборные годы). Учитывая эти факторы, аналитики отмечают две разнонаправленные тенденции в сегменте покупки зарубежного жилья. С одной стороны, активность россиян среднего класса, особенно на рынках Южной и Восточной Европы, осенью 2011 года значительно снизилась. Во-первых, удачный момент для покупки недвижимости "для жизни" упущен, поскольку курс рубля существенно ослаб. Во-вторых, эта категория граждан, как правило, приобретает недвижимость за рубежом на все свободные или скопленные средства, и опасения потерять деньги на "второй волне" кризиса останавливают их от покупки. В-третьих, в условиях слабости экономик ряда стран высока вероятность купить недвижимость, которая в скором времени значительно обесценится.
С другой стороны, более состоятельная категория российских покупателей зарубежной недвижимости сейчас заметно активизировалась. Основным мотивом для этого служит стремление перевести значительную часть своих накоплений из денег в ликвидную недвижимость, что объясняется туманными перспективами доллара и евро. После того, как ситуация на мировых рынках стабилизируется, они смогут без особого труда продать свои активы.
Еще одну тенденцию отмечает Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. По его словам, россияне все чаще пытаются тщательно разобраться в вопросах обслуживания объекта, в системе налогообложения страны. При этом доля спонтанных покупок, когда покупатель лишь мельком просматривает текст договора, все еще остается достаточно высокой.
Купи дом и получай доход
Интерес россиян к зарубежной недвижимости не ограничивается жильем. Наши сограждане также охотно скупают отели, доходные дома и торговые объекты. Рейтинг предпочтений по странам не сильно отличается от списка стран, которым доверяют инвесторы в зарубежное жилье - в лидерах также находятся Германия, Великобритания и Франция. Помимо них в первую десятку попали Чехия, США, Австрия, Швейцария, Австрия, Испания и Италия. В бюджете до 500 тысяч евро наибольшим спросом у российских инвесторов пользуются апартаменты для сдачи в среднесрочную и долгосрочную аренду и студенческая недвижимость в Германии, Англии, Австрии, США. У граждан, располагающих суммой в диапазоне от 500 тысяч до миллиона евро, спросом пользуются мини-отели в Германии, Австрии и Чехии, а также доходные дома в Германии. Россияне, готовые вложить от 1 до 3 миллионов евро, в основном интересуются торговой недвижимостью в Германии и отелями в Германии, Австрии и Чехии. Инвесторы, тратящие более 3 миллионов евро, сконцентрированы на торговых центрах в Германии и отелях в Австрии, Англии, Германии и Франции.
Рентабельность инвестиций (доход на вложенный капитал) для апартаментов и студенческой недвижимости колеблется от 10 до 18 процентов. Мини-отели приносят 9-15 процентов дохода, гостиницы - 10-15 процентов (гостиничные номера и блоки номеров - 10-18 процентов)
Портрет инвестора во многом схож с описанным выше портретом россиянина, инвестирующего в зарубежную жилую недвижимость. Вместе с тем, есть и несколько отличий. В частности, доля мужчин - выше (порядка 80 процентов), а доля топ-менеджеров - существенно ниже (доминируют собственники бизнеса).
Цена вопроса
По оценкам экспертов , общий объем инвестиций россиян в зарубежную недвижимость в целом остается достаточно стабильным. Так, в 2007 году объем рынка составил около 12 миллиардов долларов, в 2008 – 11,5 миллиарда долларов, в 2009 - 10,5 миллиарда долларов, в 2010 – вновь 12 миллиардов (снижение показателя в 2009 году было связано с экономическим кризисом). По прогнозам участников рынка, в текущем году россияне вложат в заграничную недвижимость не менее 15 миллиардов долларов, что во многом объясняется ростом активности инвесторов в преддверии выборов. Этот фактор для России, скорее является традиционным. Вряд ли после 4 марта в внутриполитической и экономической жизни страны что либо изменится, но, а вдруг, думают россияне. Вот и по оценкам специалистов, уже в 2012 году объем рынка должен вернуться к своим традиционным 12 миллиардам долларов. Хотя как знать? Ведь сами иностранцы так и тянут руки к российским деньгам. Так, недавно на российский риелторский рынок вновь вышла компания Sotheby’s International Realty, которая готова предложить богатым россиянам недвижимость на любой вкус по всему миру.
