Экономисты могут сколько угодно спорить о том, будет вторая волна кризиса или нет, но одно можно сказать точно: мировой рынок недвижимости ожил. В отдельных странах цены на качественную недвижимость вплотную подошли к докризисным. А некоторые страны и вовсе доказали, что их недвижимость может успешно служить защитным активом. В чем рецепт устойчивости?
Лучше меньше, да лучше
"Наиболее устойчивыми в кризис оказались, как и можно было предположить, страны со стабильной экономикой — Швейцария, Великобритания, Австрия, Франция, Германия,— рассказали "Дому" в компании Blackwood.— Цены на элитную недвижимость в этих странах показали минимальную отрицательную динамику". Причина в том, считают эксперты компании, что в этих странах не было переизбытка предложения на рынке недвижимости. К тому же у них приемлемый уровень государственного долга — не зря им присвоены наивысшие рейтинги кредитоспособности на уровне ААА.
Наиболее устойчивы в кризис города, спрос на которые стабилен и где предложение ограниченно, уверена гендиректор TWEED Ирина Могилатова. "Например, Лондон: во время кризиса 2008 года объекты в хороших дорогих районах были попросту сняты с рынка или цены на них совсем не корректировались и остались на прежнем уровне,— пояснила она.— Другой пример — Париж, где цены на элитную недвижимость в хороших районах не падали даже в кризис. Предложение там крайне ограниченно, конкурентная среда минимальна. Аналогов нет. Поэтому основной рецепт стабильности — ограниченное предложение и минимальная конкурентная среда".
В компании IntermarkSavills Лондон вообще считают образцом идеальной инвестиции в недвижимость — но в основном в элитном сегменте, прежде всего в Центральном Лондоне. "Этот рынок продолжает уверенно расти. Лондон и сегодня является практически гарантом стабильности для тех, кто хочет сохранить и преумножить капитал",— уверена PR-директор компании Ольга Кобзарева. Аналитики компании недавно даже пересмотрели прогноз роста цен в 2011 году, подняв его до 8% на премиальном рынке Центрального Лондона и до 6% на премиальном рынке столицы в целом — ранее такие показатели прогнозировались на 2016 год.
Впрочем, есть примеры, когда элитная недвижимость оказывалась устойчивой к кризису даже в странах, где рынок в целом значительно упал. "Цены на московскую недвижимость в кризис скорректировались достаточно сильно — до 50%.0 Но не на все объекты,— рассказывает госпожа Могилатова.— Например, дом в Палашевском переулке, цены на который не падали вовсе".
Спрос, спрос и еще раз спрос
Впрочем, стабильность — это для консервативных покупателей, которые предпочитают в кризис свои деньги сохранить, а не приумножить. Для более рисковых инвесторов, твердящих, что "китайский иероглиф "кризис" означает также "возможность", интерес представляют те страны, где рынок недвижимости демонстрирует наиболее впечатляющие темпы роста. Даже если он сильно просел в кризис — не беда, рассуждают они. Значит, можно войти пусть не на "дне", но по низким пока ценам.
Хотя сложно говорить о низких ценах в случае, например, тех же Великобритании, Германии или Австрии. "В настоящий момент цены на недвижимость Великобритании, Австрии, Германии почти достигли докризисных",— уверяют в Blackwood. Такая динамика достигнута не только благодаря уже упоминавшейся экономической стабильности, но и в связи с тем, что недвижимость в этих странах выступила защитным активом в сложных экономических условиях, считают эксперты компании.
"Если взять Европу, элитная недвижимость в Лондоне и Вене демонстрирует хорошую динамику. На недвижимость, расположенную в наиболее привлекательных и престижных районах, существует стабильный платежеспособный спрос. Плюс мест для строительства нового жилья становится все меньше",— сообщили в Blackwood.
Основная причина хорошей динамики цен — эксклюзивность и наличие спроса, поясняет госпожа Могилатова. Сейчас, по ее мнению, очень востребованы Лондон, Париж, Москва, Венеция, многие города в Тоскане. Спрос на недвижимость в этих городах всегда будет высок, несмотря на цены, уверяет эксперт. И если Лондон, Париж с успехом пережили кризис, то Москва, например, после падения цен в 2010 году по отдельным объектам вышла на докризисные показатели по цене и по спросу. "Цены на некоторые объекты даже превысили докризисные показатели, например "Баркли Парк",— говорит Ирина Могилатова.— В районе Театра советской армии цены на новостройки никогда не достигали таких рубежей. Вообще сейчас цены на элитную недвижимость в Москве растут очень динамично. Хотя скорость роста, конечно, ниже, чем до кризиса".
Хорошим примером госпожа Могилатова считает также Нью-Йорк: здесь вначале цены сильно упали, но потом быстро восстановились, несмотря на то что этот город был в центре мирового кризиса. "Причина быстрого восстановления все та же: предложение крайне ограниченно,— поясняет эксперт.— Манхэттен всегда будет в цене".
В IntermarkSavills вообще выделили в отдельную группу десятку крупных городов мира, где рынок недвижимости растет быстрее всех на протяжении длительного времени: с декабря 2005 года индекс стоимости, выведенный аналитиками компании, вырос в этих городах на 77%, несмотря на влияние финансового кризиса. В топ-10 вошли (в порядке убывания индекса относительной полной стоимости) Гонконг, Лондон, Токио, Сингапур, Париж, Шанхай, Нью-Йорк, Сидней, Москва, Бомбей.
"Исследуемые города становятся ближе друг к другу, чем к внутренним рынкам стран, где они расположены",— утверждает глава департамента исследований рынка жилой недвижимости компании Иоланда Барнс. Их отличают три характерные особенности. Во-первых, крупные объемы сделок по аренде и продажам как со стороны местных, так и зарубежных покупателей и арендаторов. Во-вторых, растущий интерес к этим рынкам — опять же как зарубежных инвесторов, так и местных жителей. В-третьих, эти города часто служат местом для развития бизнеса и релокации сотрудников большого количества международных компаний.
Хотя сама десятка четко делится на мегаполисы развитых стран ("Старый Свет" — назвали эту группу аналитики Savills) и развивающихся ("Новый Свет"). Для инвесторов первая группа интересна в плане получения дохода от сдачи недвижимости в аренду, а вторая — для инвестирования с целью последующей продажи. Хотя, по мнению Иоланды Барнс, усилия по "охлаждению" рынков недвижимости в некоторых районах "Нового Света" приведут к тому, что рост цен здесь замедлится. В то время как такие города "Старого Света", как Токио и Сидней, могут воспользоваться отличным географическим местоположением для того, чтобы успешно привлекать средства китайских и других дальневосточных инвесторов.
Факторы риска
По мнению аналитиков компании Blackwood, нынешние лидеры мирового рынка недвижимости вряд ли сменятся, ведь речь идет о фундаментальных показателях, которые складываются на протяжении длительного времени. При этом, по мнению Ирины Могилатовой, бессмысленно ждать второй коррекции из-за очередной волны кризиса. "Чем эксклюзивнее вещь, тем дороже она становится с годами,— рассуждает она.— Эксклюзивная недвижимость ограничена в количестве, и она будет только дорожать в востребованных местах. Поэтому в этом плане коррекция вряд ли возникнет без весомых на то причин".
Другое дело, что покупателям, так сказать, "недвижимости второго эшелона", стоит запомнить, какая недвижимость подвергается наибольшей опасности в кризис.
В зоне риска обычно находится продукт, предложение которого в разы превышает спрос, а также сектор рынка в стадии активного роста и развития, считает госпожа Могилатова. Наиболее ярким примером стал Дубай: в 2008 году цены здесь упали почти на 50%.0 "Цены динамично росли, и было изначально понятно, что товара много и он значительно переоценен,— говорит она.— Восстанавливаются после кризиса они крайне медленно все по той же причине: очень много предложения. Всегда найдется кто-то, кто будет демпинговать, а все остальные должны будут это учитывать".
Похожая ситуация в Испании, где также очень активно ведется строительство. "Там большое количество сделок совершалось по ипотеке. В результате кризиса 2008 года большое количество заемщиков не справились с кредитами, недвижимость отходила банкам, которые старались от нее избавиться как от непрофильного актива, в результате чего снова возникали демпинговые цены",— поясняет госпожа Могилатова.
В аутсайдерах также рынки Греции, Болгарии, Ирландии — стран, где в недвижимость инвестировали прежде всего представители среднего класса. Соответственно, они также часто пользовались ипотекой и редко — советами опытных аналитиков. Да и наибольшее падение доходов наблюдалось именно в среднем классе.
Итак, можно резюмировать, что самыми устойчивыми к кризису оказываются те рынки недвижимости, где экономика демонстрирует стабильность, сам рынок недвижимости достаточно ограничен, а предложения отличаются уникальностью в мировом масштабе. Ограниченность предложения, а еще лучше — сокращение его при растущем спросе, его эксклюзивность и высокие характеристики дают импульс росту цен. Рынки с массовыми инвестициями, особенно с помощью ипотечных кредитов,— самые рискованные. А мегаполисы, куда стремятся финансовые мировые потоки, становятся отдельным классом недвижимости, живущим по собственным законам. Перефразируя Льва Толстого, можно сказать, что все "счастливчики" рынка недвижимости похожи друг на друга, а все "неудачники" — на страны, в которых они находятся.
И в этой связи нельзя не отметить, что, говоря о мировом рынке недвижимости, опрошенные "Домом" эксперты отмечали и рынок элитной недвижимости Москвы. Так, анализируя динамику цен с декабря 2005 года у топ-10 городов, в IntermarkSavills подсчитали, что Москва по этому показателю (94%) как раз является границей между "Новым Светом" (Бомбей, Шанхай, Сингапур и Гонконг) и "Старым Светом". Может, это и не "золотая середина", но уж точно здоровый компромисс между желанием высокой прибыли и опасением попасть под "охлаждающие" меры властей Китая, например. А для российских инвесторов "родные стены" — дополнительный плюс.
"В Москве и Подмосковье, я считаю, потенциал роста по престижным направлениям неограничен,— говорит Ирина Могилатова.— Я, как специалист, не верю, что рынок рухнет, на сегодняшний день нет предпосылок к этому. Спрос стабилен, и он не иссякнет в ближайшее время. Сегодня изменился состав потенциальных покупателей, появилось очень много — до 40% —покупателей из регионов. Интерес москвичей к элитной недвижимости несколько сократился за счет насыщения спроса, но на рынок вышли покупатели из регионов".
Татьяна Рыбакова Коммерсантъ
