Еще несколько лет назад покупка зарубежной недвижимости казалась большинству россиян чем-то нереальным, даже мистическим. Случайная фраза, оброненная коллегой в офисной курилке, о приобретенных по случаю апартаментах на Кипре или в Черногории в сознании сослуживцев моментально превращала его в представителя некой высшей касты. Но времена меняются. Сегодня о жилье за границей рассуждают примерно так же, как если бы речь шла о «двушке» в Бибирево или даче на Силикатной.
Русские идут
Активно покупать квадратные метры за рубежом россияне начали едва ли не с момента установления в стране рыночных отношений и появления первых, наспех сколоченных капиталов. Тогда взоры соотечественников устремились в сторону Восточной Европы (прежде всего Чехии), Греции и Кипра. До сих пор у нас распространен стереотип, что там хорошо относятся к русским, да и цены невысокие. Кроме того, Кипр пользуется популярностью у обосновавшихся там офшорников. Не остались без внимания и Великобритания (преимущественно Лондон), Соединенные Штаты и Германия. Последняя, например, оказалась весьма привлекательной для расплодившихся перегонщиков автомобилей, пересекавших эту страну вдоль и поперек по несколько раз в год. Многим из них со временем удалось обзавестись там собственным бизнесом, домом, а зачастую и гражданством.
Ситуация кардинально изменилась только с приходом тучных нулевых. Несколько спокойных и экономически благополучных лет привели к существенным сдвигам в потребительском сознании российских граждан. Обзаведясь приличным новым автомобилем и собственным или взятым в кредит жильем, представитель среднего класса задумался о приобретении недвижимости за границей. Современный рынок достаточно дифференцирован, и высчитывать средний бюджет такой покупки все равно что определять среднюю температуру по больнице. «По разным странам потолок цен разный, – говорит генеральный директор компании «Миэль-DPM» Наталья Завалишина. – Мы рассматриваем как средний бюджет 40-250 тыс. евро. Хотя ближе к верхней границе запросов, конечно же, меньше. Основные заказы находятся в диапазоне от 40 до 100 тыс. евро».
Двойная география
По мнению участников рынка, на основании мотивации покупателей можно выделить две группы. Это покупка недвижимости для жизни и отдыха и покупка с целью инвестиций. Опросы среди реальных и потенциальных клиентов с целью выявить страновые предпочтения периодически проводятся многими риэлторскими компаниями. Несмотря на то что больше половины стран присутствуют обычно в обоих списках, их место и значение в рейтингах существенно разнятся. «Объяснить это довольно просто, – отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, весной этого года проводившего опрос нескольких тысяч респондентов. – Россияне, приобретающие недвижимость для жизни, прежде всего уделяют внимание следующим факторам: культурная близость страны, транспортная доступность, благоприятный визовый режим, возможность получения ВНЖ и разрешения на ПМЖ». Понятно, что эти критерии серьезно отличаются от тех, на основе которых принимают решение инвесторы. Что касается проживания и отдыха, то апартаменты и квартиры в Болгарии, Черногории или не вошедшей в представленный здесь рейтинг Словении гораздо привлекательнее аналогичной недвижимости в России. Наиболее показательным в этом плане примером является Болгария. «Наряду с апартаментами экономкласса по цене 30-80 тыс. евро, с которыми мы привыкли ассоциировать эту страну, там существуют и другие варианты, – рассказывает Станислав, владелец нескольких объектов недвижимости на Черноморском побережье Болгарии. – Наши дальновидные соотечественники активно скупают дома в обычных болгарских поселках в 5-10 км от моря. Цена квадратного метра в приличном новом доме колеблется в диапазоне 500-700 евро, и в эту цену включен и участок – от 4 до 10 соток, как повезет». Такой путь выбирают и пенсионеры, и те, кому квартиры в жилых комплексах кажутся маленькими, и бизнесмены. «Площадь среднестатистического нового дома составляет 170-220 кв. м, то есть за 150-200 тыс. евро вы приобретаете очень неплохой объект недвижимости, – продолжает собеседник журнала «РБК». – А те, кому необходима дача за совсем небольшие деньги в южной стране, могут купить обветшавший дом в болгарской деревне в 50 км от моря за 8-10 тыс. евро да еще за столько же довести его до ума – и все равно получится дешевле, чем старое щитовое страшилище в дачном поселке на таком же расстоянии от Москвы».
Купить, чтобы жить
Следует уточнить, что покупка зарубежной недвижимости для жизни в большинстве случаев все-таки не подразумевает круглогодичного пребывания в выбранной стране. Зачастую подобные объекты нужны лишь на время отпуска или для вывоза семьи на лето, гораздо реже – для отселения престарелых родителей. Так или иначе счастливому обладателю этой н недвижимости необходимо понимать, что помимо цены, заплаченной при покупке, существует еще и цена владения, включающая в себя налоги и прочие постоянные и неотвратимые расходы, связанные с содержанием объекта. В ряде популярных у россиян стран, таких как Болгария или Турция, стоимость владения сравнительно невелика. «Годовой налог на большой дом в престижном поселке в 20 км от Варны составляет около 300 левов (160 евро) в год», – сообщилСтанислав.
В не менее любимой нашими соотечественниками Испании стоимость владения недвижимостью гораздо выше. Впрочем, там, как и везде, она напрямую зависит от размеров и местоположения объекта. «В любом случае вам придется заплатить муниципальный налог на недвижимость (IBI), – рассказывает Алексей, крупный чиновник, владелец апартаментов бизнес-класса на юге Испании. – Он обязателен для всех собственников вне зависимости от того, являются они гражданами страны или нет, и рассчитывается на основании кадастровой оценки стоимости объекта. Обычно она несколько занижена по сравнению с рыночной, но не в разы, как у нас, в России. Ставку IBI определяет муниципалитет, и она варьируется в зависимости от региона в пределах 0,3-1,1% от кадастровой стоимости. Стоимость приличных апартаментов в Испании начинается с 300-400 тыс. евро. Так как большинство комплексов построены относительно недавно и их амортизация невелика, кадастровая оценка такой недвижимости ненамного отличается от рыночной. Поэтому одних только налогов набегает на вполне ощутимую сумму. Что касается обязательных коммунальных платежей, то за апартаменты с вас могут брать порядка 400-800 евро в год, а то и больше. Все зависит от уровня жилого комплекса. Расход электричества определяется по счетчику, причем тарифы в регионах разнятся. Возможны также и другие траты. Например, час работы уборщицы обойдется в 10-12 евро, аренда автомобиля, без которого тут никуда, – в 30-50 евро в день».
Говоря о недвижимости для жизни и отдыха, нельзя не упомянуть еще одну категорию – недвижимость с экстранизким бюджетом. Пока это направление плохо поддается оценке, но формирующие его страны, в первую очередь Турция и Египет, все чаще мелькают в строчках различных рейтингов. Долгое время считалось, что они мало подходят россиянам для длительного проживания из-за существенной разницы менталитетов, обычаев и уклада жизни. Сегодня ситуация меняется. «Если можно что-то купить за 30 тыс. долларов там, где круглый год тепло, наших людей по большей части менталитет окружающих интересует мало, – утверждает управляющий партнер компании Evans Анна Левитова. – Такая недвижимость пользуется спросом не столько у москвичей, сколько у людей из северных регионов, которые зарабатывают много, но при этом живут в очень холодном климате. Им хотелось бы регулярно выезжать в одно и то же место, где всегда тепло и где у них есть все свое».
Кубышка для богатых
С сокращением темпов роста цен в Москве и других крупных российских городах вложение средств в заграничные дома и квартиры стало довольно распространенным видом частных инвестиций. И предпочтения инвесторов, как уже отмечалось, отличаются от выбора наших соотечественников, приобретающих недвижимость для отдыха. «Лидерство Великобритании, Германии и Франции в данном случае неудивительно, – говорит Станислав Зингель. – Ведь это страны с сильнейшими в Европе экономиками и высоким уровнем защиты инвесторов, в том числе нерезидентов. Благодаря доступности для россиян ипотеки с фиксированными ставками от 3%, а также достаточно солидному и нередко гарантированному арендному доходу инвесторы из России могут рассчитывать на стабильные 10-15% в год».
Кроме того, в топ-10 стран, недвижимость которых вызывает доверие у российских инвесторов, попали Австрия, США, Италия, Кипр, Израиль, Чехия и Латвия. При этом присутствие в списке Кипра и Латвии связано в первую очередь с возможностью получения в этих странах ВНЖ при покупке недвижимости. Высокая позиция в рейтинге США, по словам Станислава Зингеля, объясняется, во-первых, резко возросшей активностью на американском рынке инвесторов из Китая, Канады и стран Ближнего Востока, что не осталось незамеченным их российскими коллегами, а во-вторых, тем, что многие наши инвесторы имеют денежные активы в существенно подешевевших долларах и одним из оптимальных способов их «ликвидации» является покупка недвижимости в Штатах.
А если в кредит?
С момента становления в России рынка зарубежной недвижимости среди потенциальных покупателей бытует мнение, что получить ипотечный кредит за границей гораздо проще, чем на родине. И это совсем недалеко от истины.Наиболее доступное ипотечное кредитование – во Франции, Великобритании, Германии и Австрии. Во Франции россиянин может рассчитывать на ипотечный кредит в размере до 80% от стоимоти объекта недвижимости по весьма низкой ставке (фиксированная – от 2,9% годовых, плавающая – от 2,3%). В Англии ипотека обойдется в 3,2% и чуть выше, в Германии и Австрии – несколько дороже, от 3,3 и 3,4% соответственно. Кредит в вышеперечисленных странах – это, во-первых, просто, а во-вторых, местные банки предоставляют россиянам крайне привлекательные условия по ставкам и размеру кредита (до 70% от стоимости объекта).
Но есть и страны, в которых получить ипотеку просто, однако условия кредитования не столь выгодны. Это Кипр, Испания, Израиль, Португалия и Финляндия, где минимальные фиксированные ставки составляют 3,5-4,1%, а максимальный размер кредита – 60-70%.0 Наконец, в некоторых странах ипотеку россиянам выдают очень неохотно. Сложно, но можно получить кредит в Швейцарии (фиксированная ставка – от 2%), Италии (от 4,2%), Греции, Чехии и Латвии (от 4,5%), США (от 5,5%) и Турции (от 6,9%). В Болгарии, Черногории, Египте и Таиланде ипотека нашим соотечественникам практически недоступна.
Однако несмотря на довольно благоприятные во многих странах условия выдачи ипотечных кредитов, число отказов россиянам по соответствующим заявкам достаточно велико. При этом, вопреки распространенным жалобам отказников, поводом для такого решения является не гражданство потенциального заемщика как таковое. «Существуют определенные финансовые требования. Они зависят не от паспорта клиента, а от того, что у него есть в собственности и какие доходы он может показать», – объясняет Анна Левитова. Подавляющее большинство «срезается» на этапе, когда необходимо подтвердить свою платежеспособность и «белое» происхождение доходов. Так что «жертвой» отказа может стать и вполне состоятельный человек. В связи с этим продавцы недвижимости вынуждены создавать иные схемы финансирования для россиян, приобретающих жилье за рубежом. «Особым спросом у покупателей из России пользуются те проекты в Европе, в которых есть non status mortgage (нестатусное финансирование), – говорит Станислав Зингель. – Это удобно потому, что по выдаваемому ипотечному кредиту гарантом перед банком является сам застройщик. От российского покупателя в этом случае требуется только копия паспорта, а в представлении стандартного ипотечного набора документов (справка 2-НДФЛ, выписки из банка и т.п.) просто нет необходимости».
Доход – желаемое или действительное?
До 2008 года 70-80% инвестиционных сделок с зарубежной недвижимостью совершалось россиянами в расчете на значительный рост ее стоимости. Кризис не только разрушил надежды на удорожание иностранных активов, но и привел к серьезному падению последних в цене. В связи с этим предпочтения россиян существенно скорректировались. Сегодня большинство таких инвесторов ориентируются в первую очередь на стабильный и прогнозируемый доход от сдачи приобретенного объекта в аренду. Потенциальный же рост стоимости недвижимости уже не является для них основной целью, а расценивается как приятный бонус.
«Наилучшей комбинацией инвестиционных возможностей обладает жилая недвижимость стран старой Европы – Великобритании, Франции, Германии и Австрии, – полагает Станислав Зингель. – В этих странах инвестор имеет возможность получения постоянного, а нередко и гарантированного рентного дохода в размере от 4 до 8% годовых. Ипотечное кредитование для россиян здесь не только доступно, но и характеризуется привлекательными условиями: вполне можно рассчитывать на 70-процентный кредит сроком до 25 лет по ставке от 3,5% годовых. Более того, для ряда проектов в этих странах предусмотрено нестатусное финансирование. И нельзя не упомянуть о перспективах стабильного роста стоимости недвижимости (порядка 3-5% ежегодно), а также о наличии системы страхования девелоперских проектов ведущими компаниями».
Максим Легуенко magazine.rbc.ru
