Рынок латвийской недвижимости окончательно разделился — жилье бизнес-класса стремительно растет в цене, а серийная «вторичка» стагнирует. Чем министру экономики и отдельным депутатам Сейма мешают поправки о виде на жительство в Иммиграционный закон? Как оценщики тормозят развитие рынка элитной недвижимости. Сentury21.lv рассуждает о перспективах рынка недвижимости Латвии на ближайший квартал.
Разделившись на два сектора в начале текущего года, рынок недвижимости Латвии продолжал развиваться в третьем квартале разнонаправлено.
Если в секторе вторичного серийного жилья, который представляет сегодня интерес исключительно для местных жителей, летом наблюдался застой и даже некоторое снижение цен, то рынок элитной недвижимости, где, прежде всего, активны иностранцы, развивался весьма активно.
И хотя уровень снижения цен в первом случае был равен уровню погрешности — 0,5%, снижение активности покупателей продолжает оставаться заметным и сегодня. Впрочем, средняя цена на квадратный метр в Риге составила в конце сентября те же 580EUR/m2, что было характерно и в июне. Отличительной особенностью в этом секторе стало появление на рынке т.н. "банковских" квартир, которые в некоторой степени увеличили предложение и тем самым предотвратили ожидавшийся многими рост цен.
Да и многие покупатели пока предпочитают выжидать на волне слухов о второй волне кризиса.
Ситуация в секторе элитной недвижимости принципиально иная и это не имеет никакого отношения к рыночным отношениям. За прошедший квартал цены в Риге выросли на 3%, а в Юрмале на 5%.0 Соответственно рост в течение года составил от 15 до 25% соответственно. В Риге цены колеблются, в зависимости от качественных и локальных характеристик, от 1'200 до 1'600 EUR/m2. В Старом городе и в наиболее популярных местах центра города цена за квадратный метр в новостройке была 2500 — 3500 евро.
В Юрмале разброс цен куда больше — от 1'200 EUR/m2 до 6'000 EUR/m2 в зависимости от качества и локальных особенностей. Такой разброс объясняется, прежде всего, реальным отсутствием предложений на рынке качественного жилья. Сегодня Юрмальская дума выдала 14 разрешений на строительство малоквартирных домов, которые войдут в строй не ранее, чем через год. Причем общее количество этих квартир не превысит 200, что принципиально не решает вопроса. Этого количества хватит примерно на год активных продаж.
Однако, как уже указывалось, к рынку это не имеет отношения. Недвижимость в Латвии покупается в основном теми, кто намерен приобрести вид на жительство (ВНЖ) в Евросоюзе. Таких на 1 октября 2011 г. (начиная с 1 июля 2010 г., когда начали действовать поправки в Иммиграционный закон) оказалось 1667 человек, из них 1479 человек уже получили ВНЖ, остальные ожидают разрешения. В общей сложности в экономику страны было вложено по этой программе 105,3 млн латов (около 150,5 млн. евро), плюс в виде пошлин госбюджет получил 1,5 млн латов.
Из этих людей недвижимость приобрели 536, 127 — инвестировали в банки, 47 — в предприятия. В Риге было куплено 256 объектов недвижимости, в Юрмале — 199, в Бабитской волости — 18. Причем характерно, что подавляющее большинство среди таких инвесторов составляют граждане России, Украины и Казахстана.
Нельзя сказать, чтобы такие факторы, как реальные рыночные показатели, перспективы роста цен и арендных ставок не интересуют этих инвесторов, но они пришли на латвийский рынок не потому, что здесь сложилась перспективная ситуация на рынке и не потому, что в Латвии сложилась идеальная атмосфера для инвестиций в смысле налогового законодательства и пр. Они пришли сюда потому, что пока латвийские условия получения ВНЖ являются в определенном смысле привлекательными для них.
Именно поэтому рынок элитной недвижимости не потянул за собой коммерческую недвижимость, хотя, казалось бы, перебираясь на жительство в другую страну, бизнесмен (а таковых среди этих инвесторов большинство) должен подумать и о том, чем он будет заниматься на новом месте. Пока что инвесторы, купив недвижимость в Латвии, предпочитают жить и работать в других странах, причем не только в России — бизнесмены идут туда, где благоприятнее инвестиционный климат, например, в соседнюю Эстонию.
То, что Латвия интересует иностранцев, только как окно в Европу, в последнее время стало раздражать представителей латвийских властей. Действительно, 105 млн. латов прошли, что называется, совсем рядом с государственной казной, но в бюджет попали лишь «жалкие крохи». Кроме того, появились факты мошенничества, когда продавец и покупатель по сговору завышали в несколько раз стоимость недвижимости.
В связи с этим весной 2011 г. были приняты поправки в Закон об иммиграции, которые ввели в игру новую фигуру — оценщика. Суть новых поправок состоит в том, что теперь недостаточно купить недвижимость за 100 тыс. латов, предположим в Рижском регионе планирования. Она должна соответствовать еще одному условию — ее кадастровая стоимость не должна быть ниже 30 тыс. LVL. Кадастровая же стоимость большинства объектов стоимостью 100-120 тыс. латов составляет в Риге как правило 20-25 тысяч LVL.
Закон подразумевает, что в случае расхождения между продажной ценой и кадастровой стоимостью, можно обратиться к лицензированному оценщику, который и вынесет окончательный вердикт относительно реальной стоимости объекта.
Практика показала, однако, что принятые несколько месяцев назад поправки оказались непродуманными. Все чаще инвестиционные сделки стали срываться из-за того, что оценщик оценивал реально продаваемую недвижимость ниже стоимости, за которую продавец был готов продать ее покупателю. И дело не в недобросовестности участников сделки, а в методике, которую применяют оценщики в Латвии (как в прочем, и в большинстве других стран мира). Эта методика строится на сравнительном анализе сделок с аналогичной недвижимостью за предыдущий период. Она работает вполне сносно при нормальном рынке. На латышском рынке она вполне эффективна при горизонтальном ценовом тренде, при падающем рынке, а также тогда, когда подразумевается, что на рынке совершается энное количество сделок в одном и том же сегменте, но уже без оценщика.
Но если говорить о спорном сегменте в секторе элитной недвижимости, то здесь таких сделок не совершается. Их просто некому совершать, кроме потенциальных зарубежных инвесторов, для которых рост рынка превращается в неразрешимую проблему: должна быть хотя бы одна сделка, которая совершится без оценщика, а ее может совершить только тот, кому не нужен вид на жительство. Оценщика же не волнует объективный рост цен, он не желает быть первым, оценившим спорный объект выше своего предшественника. В итоге приглянувшийся объект остается невостребованным, а инвестор, если пыл его еще не угас, вынужден покупать более дорогую квартиру, что кроме негативных эмоций приводит и к искусственному росту цен в элитном сегменте. Замкнутый круг.
Власти вообще сомневаются в том, что Латвия не прогадала, приняв инвестиционные поправки в Иммиграционный закон, особенно в части обмена инвестиций в недвижимость на вид на жительство. В частности, особое недовольство выражает министерство экономики, которое предложило сразу два поистине революционных варианта решения вопроса: вывести инвестиции в недвижимость из перечня достаточных условий для получения ВНЖ или, на худой конец, увеличить в пять раз ценовую планку инвестиций. Т.е. цена вопроса должна вырасти, по мнению министра экономики Артиса Кампарса, в пять раз. Фактически это означает полную потерю Латвией, как игрока на рынке ВНЖ, своей конкурентоспособности — ведь предлагаемый уровень инвестиций будет на порядок больше, чем аналогичные предложения в странах Западной Европы и США.
То, что поправки в закон, позволяющие иностранцам приобретать вид на жительство в обмен на инвестиции в жилье, несовершенны, наши эксперты отмечали еще в момент их принятия сеймом. Очевидно, что Латвия вышла на рынок ВНЖ, не проанализировав его в полном объеме. Очевидно и то, что существуют другие программы, прежде всего программы беспроцентного заимствования, успешно и с большой выгодой для государства, работающие в таких странах как Канада, Болгария и ряд других.
Поэтому, если и вести речь о совершенствовании поправок, нужно обратить внимание, прежде всего на альтернативные варианты, приносящие в бюджет других игроков сотни миллионов долларов в год. Но сохранять инвестиционную программу получения ВНЖ, исключив из нее самый популярный у инвесторов раздел — недвижимость — свидетельство недальновидности и политической ангажированности действующей власти.
Сегодня поправки уже стимулируют строительную отрасль и девелоперский бизнес. Без них они оставались бы ровно в том, практически нулевом состоянии, как и два года назад. Поправки спасли от неминуемого банкротства не один десяток латвийских бизнесменов, «зависших» со своими строительными проектами в Риге и Юрмале.
Однако министерство экономики это не смущает. Оно хочет получить прямые инвестиции в производство. Но для того, чтобы получить производственные инвестиции нужно как минимум два условия — низкие налоги, в том числе на производственную недвижимость, и либеральный рынок труда, подразумевающий возможность привлечения иностранной рабочей силы, как правило, более дешевой. Ни на то, ни на другое, правительство пока идти не готово, хотя разговоры о привлечении гастарбайтеров идут уже давно. Вместо этого правительство в очередной раз говорит о необходимости повышения налогов и увеличения пенсионного возраста. Так о каких инвестициях в производство говорит г-н Кампарс? По статистике в прошлом году на Латвию пришлось лишь 14% иностранных прямых инвестиций в странах Балтии
Сегодня единственные реальные инвестиции — это инвестиции в жилье, способные оживить стройиндустрию. Очевидно, что нехватка «инвестиционного» жилья в Юрмале и в Риге способна в ближайшее время привлечь инвестиции в строительство. Да и сами операции с недвижимостью до сих пор дают четверть валового дохода страны. Зачем же резать курицу, несущую если и не золотые, то хотя бы серебряные яйца?
Наоборот, сегодня правительство должно приложить все усилия к тому, чтобы упростить процедуру получения вида на жительства инвесторами в недвижимость!
Правда, кое-что в этом отношении за последние 3 месяца было сделано: с 6 августа вступил в силу новый порядок, который облегчает процедуру оформления вида на жительство в стране для покупателей недвижимости. Если раньше документы на получение ВНЖ подавались только в посольство Латвии в своей стране, то теперь это можно сделать и в Риге — в Управлении по делам гражданства и иммиграции. Причем документы можно подать сразу после покупки.
Инвесторы также смогут не тратить свое время на посещение государственных учреждений. Документы на оформление и получение ежегодной отметки о продлении ВНЖ теперь можно подавать через доверенных лиц. Надо лишь учитывать, что инвестор (и члены его семьи, на которых оформляется ВНЖ) должен находиться там, где оформляются документы — т.е. либо в Латвии; либо на территории страны своего гражданства, если документы подаются через посольство. Кстати, в дальнейшем ВНЖ будет оформляться не как вклейка в паспорт, а выдаваться в виде отдельного документа.
Все это хорошо, но еще лучше было бы ввести инвестиционные визы, когда потенциальный инвестор получает право на въезд с условием производства необходимых инвестиций в течение определенного срока (в этом случае, он будет уверен в том, что ему, несмотря на покупку недвижимости, не откажут в ВНЖ, как это произошло, например, с бывшим мэром г.Москвы Ю.Лужковым), причем эта виза должна автоматически заменяться на ВНЖ в случае совершения искомых инвестиций. Неплохо также было бы упростить получение постоянного вида на жительство инвесторами, поскольку нынешний «временный» статус отпугивает основных покупателей — граждан Китая и Южной Азии. Наконец, девелоперы давно ждут поправок в закон, разрешающих получать ВНЖ в обмен на инвестиции в строящиеся объекты.
Однако отношение правительственных чиновников к этому процессу демонстрирует их полную некомпетентность и непонимание процессов, которые происходят и будут происходить на рынке недвижимости и в экономике в целом в результате реализации указанных поправок в Иммиграционный закон.
Не внесли уверенность в завтрашнем дне и прошедшие месяц назад внеочередные парламентские выборы в Латвии. Пока что все идет к тому, что правительство сформирует парламентская коалиция с участием национал-радикалов из партии «Все Латвии». Фракция этой партии в предыдущем сейме уже неоднократно пыталась отменить принятые ранее поправки, но неудачно.
По оценкам экспертов Сentury21, вряд ли их попытки увенчаются успехом и в этом сейме. Однако риск увеличения минимальной ценовой планки существует. Впрочем, это не коснется уже совершенных сделок и выданных разрешений на ВНЖ. Кроме того, коалиция, которая не может сформировать правительство уже в течение месяца, не является устойчивой, поскольку максимально, на что она может рассчитывать — это 56 мандатов из 100. Скорее всего, правительство, если оно и будет сформировано, будет недолговечным, и новые выборы не за горами.
Одно можно сказать определенно: неуверенность в завтрашнем дне, а также частое изменение «правил игры» — вот два фактора, которые губят инвестиционный процесс в любой стране. И эти факторы сегодня в Латвии налицо.
Между тем объективные предпосылки для развития латвийского рынка недвижимости налицо. В этом году, по сравнению с прошлым, ВВП Латвии увеличился на 3,5%, а зарплата — на 5%.0 На 2% снизилась реальная безработица. Сегодня она составляет 16%.0 Важным фактором стал и почти 15% рост туристической отрасли в текущем году.
Все это говорит о том, что, несмотря на всю жесткость и антинародность, экономическая политика правительства, пусть и с большими жертвами, но дала результаты — чисто математически латвийцы стали потреблять меньше, чем производить. У людей появляются деньги и уверенность в завтрашнем дне. Стал восстанавливаться почти уничтоженный в период кризиса средний класс. Об этом говорит и рост количества выданных ипотечных кредитов. Сегодня 15% всех сделок на рынке осуществляется с привлечением заемных средств — это существенно больше, чем два года назад, когда количество таких сделок не превышало 3%.0
Явно растет и потребительский спрос. По оценке торговых экспертов, у потребителей улучшилось эмоциональное самочувствие и экономическая активность, они стали менее склонны к покупке товаров массового спроса, и более — к приобретению качественных товаров и услуг.
Растет и рынок аренды. Этим летом это было особенно очевидно в Юрмале, где, например, в период конкурса «Новая волна» (июль — август) цены варьировались от 300 до 1’500 евро в сутки. Если раньше представлялось проблематичным сдавать жилье в Юрмале в зимний период, то сегодня все больше тех, кто готов арендовать апартаменты на год, хотя в основном они бывают заняты только в летний период и то нерегулярно.
Растет спрос на аренду жилья и в Риге, что связано с притоком студентов в столицу ранней осенью, а также оживлением на рынке труда, куда устремились жители из депрессивных регионов.
Значит ли это, что рынок недвижимости в Латвии в ближайшие три месяца ожидает рост? Если говорить о рынке элитной недвижимости, то все здесь остается в руках политиков, поскольку именно они субъективно влияют на этот рынок. От них зависит инвестиционный климат, а также отношение к инвесторам, 80% которых составляют россияне. Рост этого сектора рынка на 15-20% в текущем году при росте рынка аренды объективно дает неплохие шансы на будущее.
Что касается рынка серийного жилья, то здесь все не так радужно. Рост рынка, для которого, как мы увидели, существуют неплохие объективные предпосылки, тормозится субъективными факторами. Речь идет о вводе на рынок тех квартир, которые были выведены из оборота в результате беспрецедентного падения цен в 2007-2009 гг. Сейчас по большей части это уже т.н. «банковские» квартиры, т.е. отобранные банками у недобросовестных заемщиков. Этих квартир много и они вводятся в оборот постепенно, чтобы не вызвать массового обвала цен. Но о каком-либо росте в ближайшие месяцы можно забыть.
Он последует значительно позднее, когда основные объемы запланированных к продаже объектов недвижимости, будут реализованы. Будем надеяться, что и инвестиционная атмосфера станет к этому времени также благоприятной.
century21.lv
