Бавария – одно из самых респектабельных мест на земле, и те, кто обратит на нее свое внимание, решив купить недвижимость в Германии, смогут открыть для себя гораздо больше интересного, нежели известные всем достопримечательности Баварии. Обеспеченные люди могут выбрать себе жилье, соответствующее их индивидуальному стилю жизни – недвижимость в Баварии разнообразна, но всегда привлекательна. Это могут быть виллы на горнолыжных курортах, пентхаусы в деловом центре Мюнхена или же квартиры для тихой размеренной жизни.
В шестом поколении
Бавария – самая большая по территории федеральная земля Германии. Расположена она на юге и юго-востоке страны и включает в себя семь округов: Верхнюю, Среднюю и Нижнюю Франконию, Верхний Пфальц, Нижнюю и Верхнюю Баварию и Швабию. Среди всех областей современной Германии Бавария считается наиболее самобытной: у нее есть собственный гимн, местные жители говорят на особом диалекте и носят национальные костюмы не только по большим праздникам, но и в повседневной жизни. Кроме того, уровень жизни в Баварии сегодня один из самых высоких в мире.
Мюнхен, главный город Баварии, – самое популярное место у российских путешественников. Не меньший интерес вызывают и его пригороды. Самым элитным из них считается Грюнвальд (Grnwald). Это жилое предместье, расположенное примерно в 12 км к югу от центра столицы. Добраться до него можно на трамвае или автобусе. Здесь множество бутиков, магазинов, кафе и ресторанов. «Начиная с восемнадцатого века в этих местах селилась немецкая аристократия, которая на время зимнего сезона оставляла свои замки и переезжала поближе к Мюнхену, – рассказывает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ DPM». – Многие жители сегодняшнего Грюнвальда владеют своей недвижимостью в этом городке уже в шестом-седьмом поколении».
Ничуть не меньшего внимания заслуживают и другие города, к примеру, Нюрнберг (Nrnberg), Фюрт (Frth), Кемптен (Kempten), Гармиш-Партенкирхен (Garmisch-Partenkirchen), Аугсбург (Augsburg), Вюрцбург (Wrzburg), Регенсбург (Regensburg). У каждого свой характер и стиль. «Нужно больше динамики и деловой активности – покупайте квартиры в Мюнхене, Нюрнберге, Ингольштадте (Ingolstadt), – советует Семен Якубович, сотрудник MAV Immobilien GmbH. – Хотите жить в городе, но среди заповедного леса – вам в Аугсбург. Хотите жить в доме на главной торговой улице Мюнхена? Знайте, что и в Герстгофене (Gersthofen) шикарные возможности для шопинга».
В последнее время покупательские предпочтения самих немцев сместились в сторону сельской местности. Они покупают дома в зеленых зонах в пределах 30 км от больших городов. «Недвижимость пригородов сейчас растет в цене, так как многие жители крупных городов переезжают из центра на окраины, – говорит Светлана Пугачева, директор департамента зарубежной недвижимости Cliff Property. – Сельские дома, расположенные в лесных массивах, как правило, на 20% дешевле таких же, но находящихся в поселках. Кроме низких цен, покупателей привлекают свежий воздух и благоприятная экологическая обстановка».
В городах Баварии иностранцы приобретают недвижимость, скорее, для души – в отличие, скажем, от Берлина, где дома покупают с инвестиционными целями или потому, что это удобно при частых деловых визитах в страну. «Здесь потрясающей красоты природные ландшафты, сказочные горные пейзажи, замки, леса, озера. Жить здесь очень комфортно, во всем феноменальный порядок. Так что рекламный слоган практически готов: «Если покупать жилье для себя, любимого, то только в Баварии», – замечает Семен Якубович.
От неоклассицизма до ар-деко
В начале 70-х годов прошлого столетия Бавария испытывала серьезные экономические трудности. Однако крупные инвестиции в разные отрасли промышленности привели к тому, что сегодня эта земля стала одним из самых мощных технологических центров не только Германии, но и Европы. С расцветом экономики в крупные города устремился поток высокообразованных специалистов. В результате спрос на квартиры стал значительно опережать предложение, как на рынке купли-продажи, так и на арендном рынке. Естественным следствием стал рост цен. В результате сегодня в Баварии самые высокие цены на недвижимость по сравнению с другими германскими землями.
К примеру, в Мюнхене купить квартиру можно по цене €3,6 тыс. за кв.м, дом обойдется дороже – €4,1 тыс. за «квадрат». По словам Светланы Пугачевой, сегодня на продажу выставлено 4500 квартир и 1500 домов. За десять дней продается от 600 до 800 квартир. Домов за тот же срок продается от 200 до 400. В Нюрнберге средняя стоимость квадратного метра квартиры составляет около €1,5 тыс., дома – €1,9 тыс., а всего на рынке города в продаже находится 1300 квартир и 800–900 домов.
Вторичное жилье Баварии очень многообразно. Это замки, виллы, исторические объекты, возведенные до первой мировой войны, а также современное жилье, построенное в самых различных архитектурных стилях – от неоклассицизма до ар-деко. В крупных городах выше всего спрос на квартиры. Их покупают как для собственного проживания, так и для последующей сдачи в аренду. За десять лет, по словам Светланы Пугачевой, цены на местную недвижимость выросли в среднем на 5–7%.0
В ближайшие годы специалисты ожидают повышения спроса на загородную недвижимость. Причина не только в том, что баварцы перебираются на постоянное жительство за городскую черту. Дело в том, что раньше немцы покупали дома для отдыха в странах южной Европы, уезжая туда в отпуск или на выходные. Теперь они предпочитают инвестировать в баварские курортные зоны или просто в загородное жилье. Отличная экология, зелень, тишина, высокий уровень медицинских услуг – ценности ничуть не меньшие, чем яркое солнце.
В тоже время многие эксперты считают, что рынок, например, Мюнхена перегрет и не настолько привлекателен с инвестиционной точки зрения, как в Берлине или Кельне. «Покупка недвижимости в Баварии (особенно в Мюнхене) с целью получения прибыли от аренды нерациональна, – считает Светлана Пугачева. – Поскольку размер арендной платы в Германии ограничен законом, то расти в Баварии ей больше некуда. Исключение составляют инвестиции в гостиничный бизнес, так как все больше людей стремятся проводить отпуск в этом регионе».
Но при этом, говорит эксперт, многие инвесторы именно в Баварии нашли свою «тихую гавань». Недооцененная немецкая недвижимость уже начала дорожать, и ожидается, что в ближайшие годы эта тенденция только усилится.
Популярные лофты
Возведением новостроек в Баварии занимаются солидные строительные компании, имеющие многолетний опыт работы. В основном это точечная застройка. По словам Натальи Завалишиной, чаще всего строят многоквартирные (6–12 квартир) дома не выше 5–6 этажей. Иногда это жилые комплексы, состоящие из нескольких корпусов, реже – отдельно стоящие дома или виллы.
Однако строительного бума здесь не наблюдается. Во-первых, потому что строить в горной местности дорого и довольно сложно. А во-вторых, свободные площадки сегодня в дефиците, поэтому инвесторам приходится искать новые способы, как вложить деньги с большей отдачей. К примеру, пустующие площади бывших фабрик и заводов девелоперы перестраивают теперь в элитное жилье – лофты. Квартиры площадью 160 кв. м в таком здании стоят от €250 тыс. до €750 тыс. Все зависит от их месторасположения: чем ближе к центру Мюнхена, тем дороже. Очень популярно превращение верхних этажей старинных зданий в роскошные апартаменты, квартиры с террасами и пентхаусы. Разброс цен здесь тоже велик. К примеру, в Грюнвальде такая недвижимость площадью 140 кв. м может стоить €525 тыс., а пентхаус площадью 500–600 кв. м обойдется в €4–7 млн.
Кроме того, во многих городах, особенно в окраинных районах, идет комплексная реконструкция. То есть дома, построенные после войны, морально устаревшие и исчерпавшие свои ресурсы, сносят, а на их месте строят современное жилье.
Еще, по словам Семена Якубовича, очень популярна продажа жилья под привлекательными девизами, кратко описывающими главное достоинство объекта. Пара характерных примеров: «Экономьте энергию, пользуясь теплом земли». В данном случае имеется в виду жилье с отоплением от геотермальных источников. Или, например: «Перед дверью Мюнхен – позади горы». Таким образом предлагаются к продаже квартиры или отдельные дома, расположенные на окраине города в живописных местах.
Среди иностранцев, покупающих недвижимость в Баварии, есть испанцы, датчане, чехи. Многие россияне рассматривают Баварию как потенциальное место жительства. По словам Натальи Завалишиной, в основном это люди старше сорока лет, покупающие жилье для себя или своих детей. Часто приобретают недвижимость бизнесмены, бывающие в Мюнхене по делам, чтобы комфортнее чувствовать себя в командировках.
Деловых соотечественников интересует и коммерческая недвижимость. «К нам обращаются бизнесмены, которые хотели бы вложить средства в гостиницы, – рассказывает Светлана Пугачева. – В этом отношении пользуются спросом маленькие городки и деревушки в горных массивах. Жилой недвижимостью интересуются состоятельные люди, которые хотят жить в уникальных природных условиях, в окружении исторических мест, любители горных лыж и велосипедных прогулок».
В целом можно сказать, что приобретают недвижимость в Баварии люди состоявшиеся. «Если человек уже завоевал свое место под солнцем и не должен никому ничего доказывать, он просто хочет жить в приятном и спокойном окружении. Тогда он покупает жилье в Баварии», – считает Семен Якубович.
