Значительная часть объектов, представленных на первичном рынке недвижимости Кипра, - это, как правило, близкие к завершению или уже готовые проекты, реже жилье на стадии off-plan. Купить первичное жилье на Кипре можно как напрямую у компании-застройщика, так и через агентства. Многие девелоперы предпочитают реализовывать свои объекты через риэлторов, однако договор всегда подписывается между компанией-застройщиком и покупателем. При необходимости агентство предоставляет сервис по подбору недвижимости и помогает в оформлении и получении кредита. Покупатель не платит дополнительных комиссий агентству, чье вознаграждение включено в стоимость, так что цена недвижимости у агентства и застройщика должна быть одинаковой. При выборе застройщика рекомендуется посмотреть уже построенные комплексы из портфолио компании или обратиться к предыдущим покупателям за рекомендациями. Девелоперы на Кипре, как правило, следуют букве закона и соблюдают все необходимые требования, однако всегда нужно проверять пакет разрешающих строительство документов, а также статус земли.
Характеристика предложения
Типичные объекты первичного рынка Кипра - это комплексы апартаментов, таунхаусов, вилл или вилл по индивидуальному дизайну, которые по завершении строительства оборудованы кухней, встроенными шкафами, полностью обустроенными ванными комнатами, санузлами и всеми современными коммуникациями. Парковочное место чаще всего уже входит в стоимость недвижимости и его не надо приобретать отдельно, к некоторым проектам также прилагаются подсобные помещения на первом этаже. Подавляющее большинство проектов имеют индивидуальные или общие бассейны, зоны для отдыха, оборудованные лежаками и зонтами, раздевалками, душевыми кабинами, санузлами и террасами. Некоторые застройщики в индивидуальных проектах предлагают полностью меблированное жилье. На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м со стандартной отделкой оценивается в 1700 евро + НДС (15%). Жилье на стадии off-plan сдается в эксплуатацию примерно через 1,5 - 2 года после начала строительства. При покупке такой недвижимости предусмотрена поэтапная оплата, в зависимости от очередного этапа готовности проекта (закладка фундамента, возведение фасада, окончание строительства). Обычно покупатели, подписавшие договор в начале, платят меньше, чем более поздние. Но на сегодняшний день трудно предсказать и гарантировать повышение цены после окончания строительных работ. Цены в основном повышаются на уникальные проекты и элитную недвижимость по мере продаж, но большого роста цен сейчас нет. Как правило, застройщик сам повышает цену, в зависимости от того, как идут продажи и какова ситуация и политика застройщика. Поэтому в нынешней ситуации многие компании продают с большими скидками уже готовые объекты или близкие к завершению.
Процесс покупки
Сначала покупатель выбирает понравившийся объект недвижимости и резервирует его. Резервационный депозит составляет несколько тысяч евро и зависит от стоимости объекта. Затем подписывается договор купли-продажи, далее покупатель с помощью адвоката получает разрешение Совета Министров на приобретение недвижимости и регистрирует недвижимость на себя в Земельном Комитете, путем оплаты Гербового Сбора. Его размер составляет 0,15% -,20% в зависимости от стоимости жилья. На руки покупатель получает документ, подтверждающий владение жильем. Договор купли-продажи подписывается в трех экземплярах. По одному экземпляру для покупателя, застройщика и адвоката для регистрации в Земельном Комитете. Получение разрешения Совета Министров никак не влияет на процесс покупки. Это формальность и вероятность отказа мала, если у покупателя нет криминального прошлого. Данный документ понадобится только для оформления титула собственника. Адвокат, сопровождающий сделку, должен зарегистрировать договор в Земельном Комитете Кипра в течение 60 дней после его подписания и получить свидетельство о том, что сделка законна. Это защищает права покупателя до получения титула собственника. Регистрация договора возможна после оплаты минимум 30% от стоимости жилья, поэтому в документе оговаривается срок оплаты 30 дней со дня подписания договора. Договор купли-продажи, если документ уже зарегистрирован в Земельном Комитете, не может быть аннулирован односторонне. Это может произойти только по решению суда, если возникают претензии с любой из сторон при условии, что они не пришли к какому-либо соглашению. Также причинами могут стать факт «двойной» продажи или неуплата суммы покупателем в сроки. После оплаты всей стоимости объекта происходит передача ключей и подписание акта о приеме жилья, после чего можно распоряжаться недвижимостью. Продать недвижимость до получения Титула можно самостоятельно, если в договоре было прописано условие freehold, в противном случае продажа недвижимости будет возможна при посредничестве застройщика. Документы на Титул собственника можно подать только после того, как строительство завершено, дом принят государственной комиссией, и покупатель полностью оплатил сумму покупки. Документы на Титул подает строительная компания, которая сообщает владельцам собственности о возможности выкупить и оформить титульный лист. При покупке новостроек титул собственника нередко приходится ждать несколько лет. Весь процесс покупки недвижимости на Кипре рекомендуется вести вместе с независимым адвокатом, который станет гарантом чистоты сделки.
Оплата и ипотека
На Кипре существует несколько способов финансирования недвижимости – полная оплата, оплата в рассрочку, ипотека в банке или личное кредитование от застройщика. Можно открыть личный счет в любом банке Кипра и перевести туда деньги, и с него сделать перевод на счет продавца. Если вы оплачиваете со счета в российском или любом другом банке мира, то необходимо указать, что оплата производится согласно договору купли-продажи жилья на Кипре. Порядок оплаты заранее оговаривается с девелопером и прописывается в договоре. Как правило, при подписании договора оплачивается 30% от общей стоимости недвижимости. В случае покупки жилья на стадии off-plan платежи делаются в рассрочку и разделяются на несколько этапов по мере завершения определенной фазы строительства: возведение фасада, черновые работы и внутренняя отделка. Типичная схема оплаты - 20% после окончания каждого этапа и последний платеж в размере 10% вносится, когда все работы завершены. Большинство кипрских банков без проблем выдают кредиты иностранным заявителям при покупке недвижимости. Для российского покупателя получить ипотеку на Кипре несложно, к тому же она обойдется дешевле, чем в России. В настоящее время ставки на Кипре составляют 4-6%.0 Проблемы и отказ в кредитовании возникают только в том случае, если покупатель не смог предоставить документы, подтверждающие его платежеспособность, удовлетворяющие банк. На сегодняшний день банк спрашивает справку 2 НДФЛ о зарплате, выписку по банковскому лицевому счету за последние 6 месяцев и копии паспортов. Также заполняется специальная анкета и предоставляется договор купли-продажи. Максимальная сумма кредита, как правило, составляет 70% от стоимости жилья. Банком приветствуется, если первичный взнос составляет 40% и более. Максимальный срок погашения кредита – до 40 лет, в зависимости от возраста покупателя.
Источник: news.ners.ru
