Если при покупке дома за границей ваш риэлтор предлагает вам сделать некий сомнительный «финт ушами», чтобы сэкономить на налогах или взять кредит на лучших условиях, трижды подумайте, прежде чем соглашаться. А еще лучше прочитайте нашу статью о том, чем это может обернуться.
Дом бесплатно?
Как известно, в Испании, например, можно получить хорошую ипотеку в размере 70% или даже 80% от стоимости объекта. Но некоторые продавцы предлагают купить недвижимость с ипотекой на все 100% от цены объекта. Как это может быть?
Оказывается, в этом случае применяется не совсем легальная схема. Риэлтор или застройщик (иногда вместе) заказывают заведомо завышенную оценку через коррумпированного оценщика (да, и в Испании существует взяточничество!), и вместо реальной цены квартиры, допустим, в 100 тыс. евро в оценочном документе указывается 140 тыс. евро. Далее банк, исходя из этой оценки, дает кредит на 80% от суммы, что в нашем случае составляет 112 тыс. евро. Этой суммы хватит и на покупку квартиры, и на оплату комиссии риэлтора, и на расходы по оформлению сделки. Года три назад в Испании таким образом продавалось очень много недвижимости, да и сейчас иногда эта схема практикуется.
Кроме того, часто, чтобы сэкономить на оформлении и последующих ежегодных налогах, сумма сделки у нотариуса занижается. «В нашем случае ее можно занизить до 80 тыс. евро, но более чем на 20% занижать категорически не рекомендуется», — предупреждает Юлия Кайнова, ведущий эксперт Century21 Beverlywood Realty. И объясняет: сейчас кризис, и в связи с нехваткой денег в казне налоговые органы Испании «метут по сусекам», поднимают все сделки с недвижимостью за последние 15 лет и смотрят, кто и сколько сэкономил, так как занижение стоимости недвижимости при оформлении встречается повсеместно. Проводится оценка себестоимости строительства дома, и показатели сравниваются с налогооблагаемой базой. При выявлении 25%-ной разницы выписывается штраф.
Надежда Мозгалевская, генеральный директор компании «ФинессКо», добавляет, что в Испании власти еще и прикидывают, сколько может составить доход от той части недвижимости, стоимость которой покупатель скрыл. Они высчитывают его исходя из стоимости аренды, которую можно было бы получить, и требуют с него налог, даже если владелец вовсе не сдавал в аренду свою недвижимость!
Уведомление и штраф высылаются владельцу собственности по почте. В уведомлении пишут о месячном сроке погашения задолженности перед налоговыми органами, включая пени за весь срок недобора. Здесь же имеется коварная приписка о том, что, если собственник не согласен с налоговой службой, он имеет право в течение двух месяцев обжаловать решение. Однако этого как раз ни в коем случае нельзя делать! «Владелец собственности должен сразу оплатить счет, потому что если начать обжалование в суде, то в процессе дельта между насчитанной налоговиками себестоимостью строительства объекта и стоимостью, завышенной коррумпированным оценщиком, будет уже не 25%, а 48%, и таким образом штраф и проценты возрастут колоссально. Тут же всплывет и факт незаконного кредита, — предупреждает Юлия Кайнова. — Далее выявляются четыре участника сделки: продавец-испанец, оценщик-испанец, нотариус-испанец и покупатель-русский. И... начинаются сказки о русской мафии, где крайним остается покупатель, который в лучшем случае просто теряет свою испанскую квартиру». В худшем случае его ждет уголовное преследование.
Банк по факту получения незаконного кредита тоже подаст в суд на покупателя. Ведь, если оценка завышена, банк может понести убытки: эту недвижимость, если она достанется ему, он не сможет реализовать по такой цене.
В мутной воде
Замечено, что подобные схемы покупок расцветают пышным цветом именно в моменты экономических катаклизмов и действуют в государствах, переживающих сложные периоды. Сейчас их можно встретить в Испании, Португалии, Греции, Румынии, Албании, то есть на неразвитых или кризисных рынках, где нужно продавать недвижимость во что бы то ни стало. В развитых странах провернуть такую операцию почти невозможно. «Эти схемы часто выступают неким заманивающим фактором, но по сути это мошенничество, за которое, например, в Германии можно угодить за решетку», — утверждает Надежда Мозгалевская.
«Испания сегодня, наряду с Болгарией, Турцией и Черногорией, входит в разряд стран, самых рискованных с точки зрения приобретения недвижимости в собственность, — говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. — Законодательство в сфере недвижимости в этих странах недоработано (особенно в Черногории), большая часть застройщиков не в состоянии предъявить разрешения на строительство и права на землю, и именно на фоне всего этого возникают разного рода махинации и мошенничества».
Схема с занижением реальной стоимости объекта широко распространена также и в Италии, где в договоре купли-продажи указывается цена процентов на 25, а то и сверх того, ниже официальной. Однако экономия на налогах чаще всего ничем хорошим не заканчивается, ведь в дальнейшем, если собственник такого объекта захочет перепродать свою недвижимость, ему придется уплачивать налог с разницы между покупной ценой и ценой, по которой он продает. Скажем, реальная стоимость объекта 150 тыс. евро, в договоре указали цену 100 тыс. евро, а продать он хочет за 180 тыс. евро, налог ему придется в этом случае платить с 80 тыс. евро, а не с 30 тыс. К тому же потенциальный покупатель такого объекта, ознакомившись с договором, вряд ли захочет платить 180 тыс. за квартиру, которая по договору стоила всего лишь 100 тыс.
Кодекс нужно чтить
Лучше минимизировать налоговые выплаты более безопасными способами, благо обходных схем для этого тоже хватает. «Скажем, если у вас есть желание инвестировать в Австрии, ну, например, в бизнес, лучше делать это через уже существующую в ЕС компанию, — советует Анна Левитова. — В Австрии действует правило: если иностранная компания инвестирует средства в австрийскую компанию в размере не менее 10% от стоимости акций данной компании, она освобождается в дальнейшем от выплаты ряда определенных налогов». Конечно, такого рода экономия средств хороша лишь до тех пор, пока это устраивает государство. Как только подобные лазейки становятся достоянием широких масс, государству ничего не остается, как прикрывать их.
Покупателю нужно подумать и о том, как подтвердить доходы, на которые покупается недвижимость. Это нужно сделать даже в том случае, если он не берет ипотеку. В развитых странах, например, во Франции, госорганы могут попросить подтвердить доходы даже спустя несколько лет после покупки. «В Финляндии в 90-е годы продавали недвижимость, не всегда обращая внимание на "чистоту" доходов покупателей, а через несколько лет попросили подтвердить их легальность. Кто не смог, лишился недвижимости», — рассказывает Надежда Мозгалевская. Теоретически в любой стране может когда-нибудь начаться кампания по выяснению, что, за сколько и на какие доходы куплено. Поэтому, если покупатель тем или иным образом обманывает государство, он должен понимать, что риски высоки, и сам решать, оправданы они для него или нет.
«Мы, как и Остап Бендер, считаем, что в "азартные игры с государством" играть нельзя. Ведь риэлтор, предлагающий подобные схемы покупателю, сделав свое риэлторское дело, уходит. А покупатель остается с объектом недвижимости, к оформлению которого рано или поздно могут возникнуть вопросы. Цена их решения может оказаться существенно выше, чем полученная при покупке выгода».
Мария Лукьянова Собственник
