Новые тенденции на рынке недвижимости Чехии

26 Сентября 2011 - Недвижимость

За последние несколько лет рынок недвижимости Чехии перенес заметные перемены. В первую очередь они стали следствием вступления Чешской республики в Евросоюз в 2004 году в составе всей Вишеградской четверки (Венгрия, Польша, Словакия, Чехия). С 2008 года Чехия присоединилась к Шенгенскому договору. И вдобавок, - с 1 мая 2009 года недвижимость в Чехии (кроме лесных и сельскохозяйственных угодий) может купить любое частное лицо. Таким образом, процесс покупки недвижимости значительно упростился: не нужно создавать юридическое лицо, на которое оформляется жилье. Чешское управление статистики опубликовало отчет, в котором говорится, что экономика страны выросла на 2,4 % за второй квартал 2011 года. В сравнении с тем же периодом прошлого года ВВП Чехии вырос на 0,2 %.0 Предполагается и дальнейший медленный, но неуклонный рост экономики, хотя некоторые аналитики пророчат падение уровня ВВП в третьем и четвертом кварталах этого года. Положительный эффект на состояние рынка недвижимости оказывает и низкая ставка рефинансирования Чешского Национального банка.


Возвращение кооперативного строительства


Все новое - это хорошо забытое старое. Чешская республика привыкла к кооперативной форме строительства и вновь к ней возвращается. Кооперативное жилье интересно тем, кто по разным причинам не может получить ипотечный кредит в Чехии, однако располагает финансовыми возможностями для внесения первого взноса в размере трети стоимости квартиры и последующих взносов. Если жилье кооперативное, кредит в банке получает кооператив, а не частное лицо. Разные примеры строительства кооперативов показывают, что интерес к ним возрос и даже превышает спрос на жилье, приобретаемое в частную собственность. Кооператив вправе исключить из своего состава лицо, которое не платит взносы, и продать его долю. Таким образом, инвестиции в кооперативное строительство в Чешской республике обладают высоким уровнем безопасности.


Налоговое законодательство в области недвижимости: соответствовать уровню ЕС


Налоги на недвижимость в Чехии ниже, чем в большинстве стран Европы, однако в налоговом законодательстве уже появились изменения: страна все больше приближается к уровню налогов Евросоюза. В частности, в 2010 году повысился НДС, который оплачивается при приобретении новой недвижимости. Теперь он составляет 10 % с квартир, площадь которых - 120 квадратных метров и менее, и столько же - с домов площадью не более 350 квадратных метров. Ставка 10% считается пониженной, так как для жилых помещений, площадь которых превышает эти цифры, НДС составит уже 20 %.0 Те же 20 % взимаются при покупке коммерческой недвижимости и нежилых помещений типа гаражей и складов. НДС взимается с объектов, введенных в эксплуатацию не позже трех лет назад. При продаже земельных участков любого назначения НДС не взимается. Планируется и дальнейшее повышение НДС, что уже вызывает недовольство чехов. Пока что чешский ежегодный налог на недвижимость не предполагает различий в качестве жилья и его рыночной стоимости, то есть он не учитывает цену объекта. Сумма налога вычисляется, исходя из базовой ставки налога для разного типа недвижимости (квартира, дом, офис, участок) и специального коэффициента, величина которого зависит от количества жителей в муниципалитете. В Министерстве финансов уже появились предложения о введении налога на элитную недвижимость, поэтому, возможно, в Чехии появятся очередные нововведения в налоговом законодательстве. Сам налог на недвижимость тоже повысился: с начала 2010 года он увеличился почти в два раза.


Строительство нового жилья: бум в Праге, рост в стране


Если в 2010 году был заметен спад строительства жилья в Чехии, то первый квартал 2011 года, наоборот, продемонстрировал заметный рост, как видно из данных Чешского статистического управления. Новых квартир начато на 7,1 % больше, чем в то же время в прошлом году. Темпы строительства по стране невелики, зато в самой столице появляется все больше новых проектов: активно застраиваются районы Прага 5, Прага 10, Прага 9, в последнем строек больше всего, по данным 2010 года. Прагу застраивают, в основном, чешские девелоперы. Компании строят на собственные средства, не пользуясь банковскими кредитами, благодаря чему могут регулировать цены на жилье, руководствуясь только ситуацией на рынке. В свою очередь, банки ужесточили требования к девелоперам: с 2008 года для получения финансирования им необходимо вложить не менее 25-30 % собственного капитала в строительный проект, а также продать 30-40 % квартир в строящемся доме.


Город располагает значительным запасом свободных площадей за счет бывших промышленных территорий; дефицит новостроек, ощущавшийся последние годы, скоро уменьшится. Единственное, что портит впечатление от этой положительной картины, так это низкий спрос на коммерческую недвижимость: до 14 % офисов в Праге остаются свободными, особенно в Праге 6: количество свободных помещений выросло с 16,4% до 25,1%, как говорится в отчете компании Collier.


Рынок аренды: больше никакого регулирования


Главное изменение на рынке аренды Чехии - постепенная отмена государственного регулирования арендных плат. Постепенная, потому что в Праге, Брно, Пльзене регулирование продлено до 2013 года. Закон вступил в силу 1 января 2011 года и отразился на более чем половине всего арендного жилья. Государственное регулирование позволяло держать цены на аренду на относительно низком уровне, однако теперь это продлится недолго: владельцы жилья ждут роста арендной платы в два-три раза. Власти Чехии не хотят сразу «наседать» на граждан, еще не оправившихся после кризиса, поэтому отменяют госрегулирование поэтапно. К тому же, планируется выплачивать компенсации малоимущим гражданам, покрывающие разницу в арендной плате. Решение о введении регулирования было вынужденной мерой после политических изменений в стране в 1989 году. Квартиры были переданы в собственность не тем, кто в них проживал, а их бывшим собственникам, поэтому триста тысяч жильцов многоквартирных домов в одночасье стали арендаторами. К фонду арендных квартир добавились и квартиры, находящиеся в муниципальной собственности. Чтобы избежать социальных проблем, правительство ввело госрегулирование арендной платы и доплачивало муниципалитетам средства на поддержание ЖКХ. Со временем домовладельцы начали выражать недовольство, так как рыночная арендная плата могла быть в четыре раза выше государственной ставки. Кроме того, «черные» арендаторы «регулируемых» квартир сдавали их в субаренду дороже, чем снимали. И вдобавок закон предусматривал передачу права аренды детям и даже внукам. Домовладельцев при этом можно было не спрашивать. Вступление в Евросоюз, несомненно, ускорило процесс отмены госурегулирования и внесения поправок в закон. Изменения на рынке аренды Чехии, начавшиеся после вступления в ЕС и продолжающиеся по сей день, заставили многих граждан задуматься о приобретении собственного жилья. В стране началось активное развитие ипотечного кредитования и механизмов государственного участия и контроля в этой глобальной социальной программе. Спрос на ипотеку среди населения вырос также и вследствие снижения ставки рефинансирования Чешского Национального банка: в мае 2010 года она зафиксирована на рекордно низкой отметке 0,75 %.0


Поиски решения проблемы «бесхозных» земель


Интересная ситуация сложилась на рынке земельных участков в Чехии. Дело в том, что сведения обо всех владельцах недвижимости вносятся в единый Кадастр недвижимости. Без согласия владельца продавать недвижимость, в данном случае участок, нельзя. Примерно 8 % всей территории Чешской республики принадлежит неизвестным владельцам, то есть в Кадастре нет сведений о владельцах, хотя известно, что участок находится в частной собственности. И это далеко не самые плохие участки. Причина такого положения дела коренится в проблемах послевоенных годов и социалистического периода. Север и северо-запад Чехии до Второй мировой войны были населены судетскими немцами, которые были депортированы из страны после 1945 года. Участки, принадлежавшие им, были конфискованы, но на некоторые не сохранилось документов о конфискации. В период коммунистического влияния в 1951 году была прекращена запись смены владельцев в земельные книги. Она возобновилась только в 1960-х годах, часть сделок была восстановлена, но владельцы некоторых участков так и остались неизвестны. Кроме того, изменения границ Чехии и Польши также оставили открытыми вопросы по части территорий. Чешские власти ищут решение проблемы «бесхозных» земель и, вероятно, в скором времени найдут его, внеся изменения в закон.


От «девелоперского» рынка к «покупательскому»


Одно из главных изменений на рынке чешского жилья - перемена его характера: он стал «покупательским». Теперь покупатель долго и дотошно выбирает жилье, отдавая предпочтение небольшим площадям и низкой цене, тогда как раньше продавцы ощущали повышенный спрос на жилье и могли себе позволить выбирать покупателей, предлагающих выгодные способы оплаты. Бал правили девелоперы: если покупатель предлагал оплату по ипотеке, ему вполне могли отказать. Домовладельцы ждут значительного повышения выручки от аренды, инвестиционная привлекательность пражской недвижимости остается на высоком уровне, но повышение налогов скажется на покупательском спросе. Общее состояние экономики, оказывающее прямое влияние на любой рынок недвижимости, стабильно, ВВП растет, а ставка рефинансирования остается на очень низком уровне, что позволяет банкам устанавливать низкие проценты по кредитам. Однако вступление в Евросоюз сказывается на рынке недвижимости Чехии: он постепенно приближается к европейскому уровню и по размеру налогов, и по условиям.


Источник: jjc.ru