Жилищные инвестиции всегда становились наиболее выгодными в моменты падения рынков, но до их обвалов – так утверждают многие финансовые эксперты. «Поймать» этот «миг удачи» дано не каждому, даже очень профессиональному брокеру. На обывательском уровне инвестиции в дома и квартиры выглядят «самыми прекрасными», но на деле они не так прибыльны. Какое жилье и где окупается быстрее – об этом говорят специалисты рынка недвижимости.
Казалось бы, как все просто – накопить денег, купить квартиру в строящемся доме, сделать ремонт, сдать в аренду и – все. Дальше в фантазиях большинства тех, кто не имеет таких возможностей, рисуются картины пальм, океанов и прочих радостей жизни за счет ренты. Отчасти это так – за выручаемые от арендного жилья деньги действительно можно жить. Вопрос – как жить и где жить. И главное – насколько долго затянется процесс возврата потраченных на недвижимость средств.
«Ни в одной стране мира нет таких высоких цен в сравнении со среднедушевыми доходами, как в нашей. Именно поэтому высчитывать окупаемость и выгоду от аренды жилья довольно сложно»
Окупаемость – один из основных критериев любого бизнеса, а приобретение недвижимости – это тоже бизнес, причем очень специфический и непростой.
По мнению специалистов , покупка жилья в Москве с последующей сдачей его в аренду - не самая выгодная инвестиция своих средств, так как занимает в среднем около 27 лет. Директор департамента продаж элитной недвижимости Александр Зиминский считает, что сроки окупаемости столичной арендной квартиры составляют от 13 до 24 лет, а в среднем - 20 лет, причем элитное жилье окупается медленнее, чем жилье в сегментах бизнес- и экономкласса. Об этом эксперт сообщило «РИА-Новости».
В других странах, в чем легко убедиться, применив самую простую, "деревенскую" формулу окупаемости (отношение стоимости квартиры к ежегодному доходу от сдачи ее внаем), можно найти намного более интересные "недвижимые" варианты инвестирования свободных средств.
Пример соотношения «деньги-жилье-деньги» можно показать на примере 1-комнатной квартиры площадью 38 «квадратов». По данным специалистов компании «Инком-Недвижимость», в июле 2011 года средняя стоимость найма однокомнатной квартиры экономкласса в столице РФ составляла 28,2 тыс. рублей в месяц, а квадратный метр стоил в среднем 137,3 тыс. рублей. То есть окупаемость составила чуть меньше 16 лет.
«Конечно, точкой отсчета является стоимость квадратного метра, - говорит «ВЗГЛЯД-Недвижимости» гендиректор консалтингового агентства «Б.И.П.И.» Артур Голованов. – Но нужно учитывать и налоги, которые во всем мире арендодатели платят в отличие от России. Налог на арендное жилье приравнен в Европе, например, к подоходному, то есть может «съедать» до 20% от полученных от сданного жилья сумм. На сегодня на «старом континенте» считается хорошим расчетом доход в размере 5-8% от стоимости квартиры в год. Таким образом, в среднем можно говорить о том, что квартиры в Германии, Голландии, Бельгии, Австрии, Франции окупаются за 14-17 лет».
Если не принимать во внимание сложности со сдачей жилья в аренду (сезонность, траты на ремонт и содержание и прочее), то картина съемного жилья в мире выглядит примерно таким образом.
Наиболее близкая ситуация с окупаемостью вложений в жилье в Болгарии. Например, в Варне стоимость одного «квадрата» в среднем составляет 1 тыс. евро, 1-комнатная квартира в 35-40 квадратных метров стоит 35-40 тысяч евро (примерно 1,4 - 1,6 млн рублей). Сдать же такой объект возможно не дороже 200 евро в месяц. Соответственно, срок окупаемости равен 15-17 годам.
Латвия. По данным компании Ekocentrs, которые приводит «РИА-Новости», обычную квартиру в спальном районе Риги можно купить за 600-700 евро за квадратный метр, или за 23 - 26,5 тыс. евро за 38-метровую однокомнатную квартиру (в среднем ровно 1 миллион рублей). Ставки аренды для такой квартиры будут колебаться в пределах 100-150 евро, а окупаемость инвестиций составит от 14 до 20 лет, что близко к московским показателям или даже немного ниже.
Здесь плюс в другом – в самой стоимости рижской квартиры, которая ниже московской почти в 5 раз.
Кипр. По данным кипрской компании Veskip Properties, сейчас в Лимассоле в 100 метрах от моря продаются 39-метровые апартаменты за 62 тыс. евро (2,5 млн рублей), что соответствует 1,5 тыс. евро за квадратный метр. Сдать такие апартаменты можно в рамках 400-600 евро, а значит, окупиться они смогут за 8,5 - 13 лет.
В Испании квадратный метр на побережье сегодня стоит в среднем 1,7 - 2 тыс. евро, в крупных городах, прежде всего в самых дорогих Барселоне и Мадриде, - 3 - 3,5 тыс. евро. Вилла около моря стоит порядка 300-350 тыс. евро (200-250 квадратных метров). Арендовать ее можно с мая по октябрь за 1,5 тыс. евро в месяц, в другие месяцы года – за 0,5 - 0,8 тыс. евро. Суммарно на доме реально заработать около 14-16 тыс. евро без учета налогов. Окупаемость дома составит около 22-24 лет. С городскими квартирами ситуация чуть лучше – окупаемость инвестиций не превышает 17 лет. Однако сегодня эти цифры выглядят достаточно условно, так как рынок недвижимости находится в кризисе, и для арендодателей настали не самые лучшие времена.
Быстрее инвестиции в жилье окупаются в Египте и Панаме. Средняя стоимость 1-комнатной квартиры в Хургаде составляет 25-30 тыс. долларов (около 700-850 тыс. рублей). Арендная ставка – около 250 долларов в месяц, то есть окупаемость составит 7,5 -9 лет.
В Панаме цены довольно высокие, так как иностранцам интересно только новое жилье, которое отличается прекрасными видовыми характеристиками и высоким качеством строительных материалов и отделки. 1-комнатная квартиры в новом жилом комплексе-небоскребе рядом с океаном (около 45-50 метров) стоит сегодня порядка 130-140 тыс. долларов. В аренду оно сдается по 1,2 - 1,5 тыс. долларов в месяц. Деньги, инвестированные в приобретение квартиры в этой стране, вернутся менее чем за 10 лет.
«Нетрудно заметить, что даже в развитых странах – Германии, Испании или в курортных оазисах стоимость квадратного метра намного ниже, чем в Москве, - говорит «ВЗГЛЯД-Недвижимости» директор консалтинговой компании «Системные коммуникации» Геннадий Овчинников. – Конечно, в столицах жилье всегда дорого и дороже, чем где бы то ни было, но ни в одной стране мира нет таких высоких цен в сравнении со среднедушевыми доходами, как в нашей. Именно поэтому высчитывать окупаемость и выгоду от аренды жилья довольно сложно по причине его массовой недоступности».
По мнению ряда опрошенных «ВЗГЛЯД-Недвижимостью» специалистов рынка, при таких длинных сроках окупаемости вложений в арендное жилье в России проще положить деньги на депозитный счет в банке: прибыль сегодня может составить до 10% годовых, то есть будет выше почти в 1,5 раза.
Помимо сложностей со сдаваемым жильем в виде надежного квартиросъемщика, дорогого ремонта в промежутках между ними, по владельцу недвижимости сильно бьет и налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Ведь в подавляющем большинстве зарубежных стран этот налог уплачивается не со всего дохода (то есть валового дохода), как в России, а с разницы между доходами и расходами (то есть с чистого дохода). При этом на расходы можно отнести практически все расходы на текущий ремонт недвижимости.
Эксперты столичного рынка считают, что главной мотивацией вкладывающихся в жилье является надежда на рост цен на «квадраты». Планы получения прибыли от сдачи ее в аренду имеют только те, кто не инвестировал в квартиры свои собственные, «живые» деньги, а получил жилье в наследство или в результате размена большей квартиры на меньшую, приобрел.
Директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн в интервью «РИА-Новости» сообщила еще одну любопытную и обидную из-за ее отсутствия в России деталь. В Европе многие зарабатывают себе на жизнь, играя на разнице между стоимостью ипотеки, полученной для приобретения недвижимости, и доходом, получаемым от ее сдачи в аренду. Основание очень простое – очень низкие ставки ипотеки – на уровне 3,5 - 4,5% годовых. С российским уровнем ипотечных ставок на такой доход рассчитывать не приходится.
Максим Денисов Взгляд
