Чтобы купить недвижимость в Германии, не надо прилагать особых усилий, однако стоит учитывать особенности рынка – ведь аренда в Германии очень распространена и очень просто приобрести помещение уже «укомплектованное» арендаторами. Поэтому покупка недвижимости в Германии достаточно специфична.
Правила съема
Германия—чуть ли не единственная в мире страна, где недвижимость (как коммерческую, так и жилую) жители предпочитают не приобретать в собственность, а арендовать. Так повелось еще со времен окончания Второй мировой войны, а после объединения ФРГ с ГДР (которое, напомним, произошло в 1990 г.) эта тенденция только усилилась.
Причины самые прозаические. Спрос на недвижимость в воссоединенной Германии резко увеличился, и цены взялись расти невиданными темпами, лишь немного не дотягивая до московской динамики 2004–2007 гг. При этом арендные ставки увеличивались очень умеренно. Все дело в специфике местного законодательства. Так, собственникам запрещается повышать арендную плату более чем на 20% за три года. В результате снимать жилье по всей Германии стало очень выгодно. И хотя в последние годы рост цен на немецкую недвижимость был относительно невелик, а арендные ставки постепенно увеличиваются, популярность аренды не падает. «Тем, кто имеет достойное место работы и соответствующий доход, всегда приходится решать: стоит ли вкладываться в ипотеку и тратить заметную часть зарплаты на взносы?—говорит консультант по коммерческой недвижимости в Германии компании Luno Мила Михалева.—Или же на жилье тратить меньше, арендуя квартиру, зато не отказывать себе в таких удовольствиях, как регулярные путешествия и хорошие покупки? Немцы выбирают второе».
В результате, по данным агентства Gordon Rock, сейчас жилье в Германии снимает добрых 60% населения (причем речь преимущественно идет о длительной, по сути—бессрочной аренде). А в некоторых регионах страны (землях) этот показатель составляет даже 80%.0 В число таких регионов входит и Берлин. Неудивительно, что основная масса выставленной на продажу немецкой недвижимости сдана в аренду и продается вместе с жильцами.
«Холодный» расчет
Прежде чем перейти к вопросу о доходности, стоит разобраться в структуре арендной платы в Германии. Полная сумма расходов, которые несет арендатор помещения, называется «горячей арендой». Однако в руки собственника попадает лишь ее часть. Дело в том, что в отличие от России, в Германии договор с коммунальными службами (поставщиками электроэнергии, телефонной связи, газоснабжения и пр.) заключает не владелец недвижимости, а именно арендатор—тот, кто этой недвижимостью непосредственно пользуется. И сам же за эти услуги расплачивается. К слову, цены на коммунальные услуги пересчитываются раз в год. Оставшаяся после оплаты коммунальных услуг часть носит название «холодной аренды». Именно ее указывают в договоре аренды как сумму, на которую может претендовать арендодатель.
Однако расходы на помещение предстоят и собственнику. Во-первых, это ежемесячная оплата за услуги домоуправления (Hausverwaltung), то есть структуры, аналогичной российским ДЕЗам и иным эксплуатирующим организациям. Такой платеж обычно не привязан к площади жилья и в многоэтажных домах в среднем составляет €20–25 за квартиру. Если же статус дома высок, и набор услуг разнообразнее, чем в стандартном случае, то и расценки будут выше. Кроме того, по правилам немецкого домоуправления в каждом доме формируется целевой накопительный фонд на ремонт здания. Называется он «коммунальной кассой» (Instadhaltungsruecklage). Ежемесячные отчисления в него, как правило, составляют около €0,5 за кв. м. «Решения о размере этих платежей принимаются на ежегодном общем собрании жильцов, когда обсуждаются предстоящие мероприятия: утепление дома, окраска фасада, смена лифтов, обновление подъездов и пр.,—говорит Люба Баумгертнер (Luba Baumgaertner), совладелица немецкого агентства недвижимости L&B Immobiliya.—Если, например, зданию в скором времени предстоит капитальный ремонт, взносы в коммунальную кассу увеличиваются. И наоборот».
Сумму, которая остается у собственника недвижимости после оплаты услуг домоуправления и взноса в коммунальную кассу, называют гарантированным доходом. А под доходностью, соответственно, понимают выраженное в процентах соотношение между полученным за год гарантированным доходом и ценой, указанной в договоре купли-продажи.
Дешевая относительность
Доходность, рассчитанная по этой формуле,—не единственный показатель, на который нужно ориентироваться при выборе недвижимости с арендаторами. Стоит учесть и другие предстоящие расходы. Прежде всего, это расходы, связанные с самой покупкой. В их разряд попадут, например, комиссионные риэлтора. Любопытно, что немецкое законодательство жестко регламентирует максимальный размер ставки на эти услуги. Например, в Берлине агентское вознаграждение не может превышать 7,14% от суммы сделки («кривое» число получилось из «ровных» 6%, к которым приплюсовали НДС, составляющий в Германии 19%). В других землях Германии значения могут быть ниже. Так, в Баварии они зафиксированы на уровне 3,57%.0 Правда, если недвижимость недорогая, до €60 тыс., то риэлторы, как правило, сразу называют итоговую сумму за свою помощь. Очень часто вне зависимости от цены объекта она составляет примерно €4 тыс.
О дешевых объектах стоит сказать особо. К ним нужно присматриваться крайне внимательно, особенно если речь идет о домах постройки конца XIX–начала XX века. Ремонт в таких зданиях обходится очень дорого (а необходимость ремонта часто прописывают в договоре купли-продажи как обязательное условие, которое должен выполнить новый собственник). Если к тому же окажется, что здание является памятником архитектуры, тогда ситуация становится совсем печальной. Такие объекты надлежит не ремонтировать, а реставрировать, то есть восстанавливать в исходном виде с использованием тех материалов, которые были указаны в изначальном проекте. Например, сделать оконные рамы из мореного дуба или лепнину на фасаде. Иногда такой дом продается за €200 тыс., а его реставрация обходится в €1,5 млн. К тому же с 2010 г. в Германии действует закон об обязательном сохранении тепла, то есть утеплении фасадов. А это тоже дополнительные расходы для собственника.
Иная ситуация возникает, если объект предлагается по цене ниже среднерыночной. Дело в том, что хоть Германию и мало затронул ипотечный кризис (благодаря тому, что немцы предпочитают арендовать жилье, а не покупать его, тем более в кредит), предложения по объектам, находящимся в залоге у банка, все же имеются. «И если банк хочет ускорить реализацию такой недвижимости, он выставляет ее на доаукционную продажу, заметно снизив цену предложения,—рассказывает руководитель департамента зарубежной недвижимости компании Cliff Property Наталья Жукова.—В итоге появляются относительно дешевые варианты, причем с очень высокой для Германии доходностью—7% и более. А высокая доходность обусловлена тем, что при неизменной арендной ставке цена недвижимости уменьшается. Если у такого объекта к тому же хорошие потребительские характеристики, и он может приносить в год десятки тысяч евро (речь идет о недвижимости, выставленной на продажу за €500 тыс. и выше), то за ними выстраивается очередь из инвесторов».
47,5 в уме
Но вернемся к затратам собственника. Кроме риэлторского вознаграждения покупателю предстоит оплатить оформление документов. «Услуги нотариуса составляют 1,5% от суммы сделки, а расходы по регистрации—0,5%»,—говорит Мила Михалева. И, наконец, еще одна статья расходов—оплата налога за переход права собственности. В Берлине он составляет 4,5%, а в остальных землях Германии—3,5%.0 Таким образом, если суммировать все расходы на покупку недвижимости (затраты на риэлтора, нотариуса, регистрационные расходы и налог), то они «утяжелят» исходную цену примерно на 9–14%.0
Но это расходы разовые. Однако и регулярный гарантированный доход—еще не конечный результат. Ведь есть еще расходы ежегодные, то есть налоги.
Например, налог на недвижимость (который правильнее назвать поземельным). Правда, как раз с ним собственникам немецкой недвижимости несказанно повезло. «Дело в том, что немецкое законодательство позволяет перекладывать расходы на оплату этого налога на арендаторов, как непосредственных пользователей недвижимости»,—объясняет президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт. Что обычно и прописывают в договоре аренды.
К слову, точно так же обычно переносятся на арендаторов и некоторые иные траты, например, на обязательное страхование объекта недвижимости или ремонт.
Однако одного коварного налога собственнику все же избежать не удастся. Поскольку средства, полученные от сдачи недвижимости в аренду, являются доходом, то и налог, который предстоит заплатить, носит название подоходного. Коварство же заключается в том, что в Германии действует прогрессивная шкала этого налога: чем больше заработал, тем больше отдал в пользу государства. Официальный разброс значений чрезвычайно велик—от 14,2 до 47,5%.0
Причем если местные жители, получающие годовой доход ниже €8 тыс., от уплаты налога освобождены, то иностранцы, не являющиеся налоговыми резидентами Германии, платить будут в любом случае. А максимальные налоговые ставки будут применяться в том случае, когда годовой доход превысит €250 тыс.
Бонусы на завтра
Впрочем, ситуацию с высокими налогами можно несколько подкорректировать. Например, учесть реально сделанные расходы—на содержание и амортизацию объекта недвижимости, на выплату процентов по ипотечному кредиту и другое. Тогда налог будет рассчитываться с разницы между доходами и этими расходами, да и его ставка будет ниже.
Кроме того, если расчетный годовой доход от аренды может превысить €40–50 тыс. в год, еще до оформления сделки купли-продажи стоит задуматься, как оптимизировать налогообложение. «Например, можно оформить недвижимость не на физическое лицо, а на юридическое,—говорит Наталья Жукова.—Тогда максимальная налоговая ставка составит примерно 15,8%». Есть и иные пути, которые лучше разрабатывать в индивидуальном порядке вместе с грамотным юристом, досконально разбирающемся в немецком законодательстве.
Еще одна хорошая новость—между Германией и Россией существует соглашение об избежании двойного налогообложения. Поэтому дважды расплачиваться за полученные доходы не придется.
И, наконец, есть у немецкой недвижимости еще один долгоиграющий бонус. «Не стоит забывать, что стоимость недвижимости в городах Германии растет, хотя пока и не такими темпами, как в ведущих мегаполисах мира,—напоминает Мила Михалева.—При этом Германия—наиболее стабильная страна, и, безусловно, со временем догонит по ценам европейские страны. На фоне мирового кризиса, когда во многих странах лопнул «мыльный пузырь» рынка недвижимости, инвесторы предпочитают надежность и проявляют к Германии повышенный интерес. Это стало очевидным в последнее время, когда рост среднерыночных цен, например, по Гамбургу составляет 4% в год».
Таким образом, возможность получить неплохой прирост капитала у потенциальных немецких рантье имеется. Но к выбору объекта для инвестиций нужно подходить крайне внимательно, поинтересоваться надежностью арендаторов, подробно изучить все нюансы местного законодательства, тщательно просчитать все доходы и расходы. И уж, конечно, не гоняться за дешевизной.
