Последние годы страна считалась сомнительной для инвестиций – один за другим страна переживала политические кризисы.
Говоря прямо, руководству было просто не до экономики.
Можно по-разному относиться к новой власти президента Януковича, но необходимо признать: после того как политическая ситуация более-менее установилась, началась хозяйственная рутина. Поэтому деловые люди, как из дальнего зарубежья, так и из стран постсоветского пространства обратили внимание не только на недвижимость вблизи украинских курортов, но и стали инвестировать в недвижимость и бизнес больших, а затем и малых городов центральной, восточной, северной и даже западной Украины.
Свои по духу
«Россияне – самые активные среди иностранцев покупатели готового бизнеса в Украине, – говорит Валерий Жерегеля, директор брокерской компании «ИнтерКредит». – Это обусловлено в первую очередь тем, что западные инвесторы не понимают тонкостей и специфики ведения бизнеса в нашей стране, а россияне вполне спокойно к ним относятся, поскольку являются носителями того же менталитета. Из всех регионов России наиболее охотно инвестируют в украинский бизнес москвичи.
Россияне в первую очередь интересуются действующими предприятиями, приносящими прибыль «здесь и сейчас». Приоритетные сферы – пищевая промышленность, сельское хозяйство, фармацевтика, образование. Как правило, ценовой диапазон подобных инвестиций – от $1 млн и выше. Основные требования к покупке – отсутствие возможных проблем с юридической стороны, доступ к предприятию для проведения юридического и технического независимого аудита приобретаемой компании (due diligence). Валерий Жерегеля говорит о том, что при продаже собственники действующих предприятий часто (особенно в течение последних полутора лет) соглашаются принимать оплату по частям – идут на такие условия, чтобы получить живые деньги и юридическое обязательство на выплату оставшейся суммы, не дожидаясь, пока их бизнес еще больше упадет в цене. А покупателям эта схема удобна тем, что, по сути, представляет собой форму доступного «бизнес-кредита». Благодаря этому дополнительному («скрытому») кредиту, есть возможность позволить себе купить бизнес большего масштаба, нежели это теоретически позволяют имеющиеся средства – «на вырост».
Украина – страна по европейским меркам почти огромная, но если посмотреть из России, достаточно компактная. И тем не менее очень велики различия уклада жизни, допустим, в Крыму и Черниговской области, во Львове и Днепропетровске. Эксперты говорят, что восток и юг Украины – очень схожи с аналогичными регионами России. Что касается западной Украины, там необходимо более тщательно учитывать ментальные особенности местных жителей. Зато именно на западе менее выражен контроль со стороны государства и местные органы власти легче идут на контакт с бизнесом.
На любой размер
Однако сам бизнес пока чаще предпочитает контактировать с жизнью в крупных городах: можно – в Киеве, а можно – в Харькове, Днепропетровске, Одессе. Учитывая, что «правила игры» здесь примерно те же, что и в России, Украина имеет только одно, но зато очень весомое преимущество – дешевизна. Стартовые вложения здесь ниже. Это заметно как по оценке действующего бизнеса, так и по коммерческой недвижимости. Новое трехэтажное офисное здание в Обухове (Киевская область) стоит около $600 тыс., аптека на окраине Киева – $53 тыс. (помещение находится в аренде), линия по производству средств по уходу за обувью продается за $30 тыс. (помещение находится в аренде), причем эта сумма включает как оборудование, так и предполагает сформированную цепь сбыта. Реальное предложение из украинской столицы – спортивный клуб, который за три года работы не успел обветшать, но зато успел наработать клиентскую базу, сдается внаем по цене $35 за кв. м.
Что касается коммерческой недвижимости, то в Харькове за $1 858 870 выставлен на продажу торговый центр площадью 2054 кв. м, который полностью заполнен арендаторами, в том же городе бизнес-центр класса В продается по цене в $5 млн 220 тыс. Если интересы сосредоточены в сфере производства, можно приобрести хоть завод по производству металлоконструкций в Чернигове за $3 млн, хоть мельнично-крупяной комплекс и маслобойку за $1 млн 700 тыс. под Днепропетровском, хоть месторождение гранитов в Ровенской области за $2 млн 500 тыс.
Сельское хозяйство – очень популярная тема. И частные пасеки, и небольшие молокозаводы считаются прибыльными объектами.
Отдельная тема – организация торговли. Например, в любом крупном городе можно открыть небольшой магазин одежды за $6–10 тыс., включая товар и оборудование. Другой пример – мелкие «домовые» магазины-подвальчики и ларьки. Эти заведения в спальных районах без посетителей не остаются никогда. Даже если в трех минутах ходьбы находится супермаркет, «мелочевку» покупатель предпочитает приобретать походя. Однако прежде чем открыть ларек или подвальчик, придется по старой советской традиции обойти инстанции от местных властей до санэпидемстанции и «пожарников», и охраны труда. Аренда готового киоска на территории рынка в Киеве обойдется от 1500 гривен ($190) в месяц до 2000 гривен ($250). Рынок – место бойкое, но имеет два серьезных минуса – большую конкуренцию и плату «за вход» – она может составить до 20 тыс. гривен ($2500) и называться как угодно, хоть оплатой за пользование ларьком, который официально вы берете в аренду.
Юристы напоминают, что при покупке нужно крайне тщательно подходить к вопросу оценки состояния бизнеса – случается, когда от покупателя пытаются скрыть устаревшее оборудование или неразбериху в документах.
В горах и на море
За отель в Карпатах на 21 номер 2008 года постройки просят $1 млн 100 тыс., база отдыха в Керчи на 250 мест заявлена на продажу за $1 млн 500 тыс., пансионат в Судаке на 280 мест стоит $1 млн 650 тыс. И далее длинный список гостиниц, пансионатов и мини-отелей и в Карпатах, и на Черноморском побережье от Одессы до Николаева, и в Крыму. Решающую роль в ценообразовании играет не столько место, сколько состояние объекта и коммуникаций, – тот, кто покупает здравницу постройки тридцатилетней давности, должен быть готов к вложениям на ее ремонт, обустройство, а затем – на привлечение туристов. Так сложилось, что перераспределение туристических потоков произошло не в пользу украинских здравниц – все больше людей предпочитают Болгарию или Турцию. Поэтому покупка дачи считается более надежной инвестицией, чем покупка отеля. Бизнес на побережье – вещь сезонная.
Сезонность способствует развитию «микробизнесов» сродни торговле семечками и воздушными змеями – все, что связано с обслуживанием отдыха. Однако такие «микры» ни в коем случае не следует сбрасывать со счетов. «Одна из модных тем прошлого лета – водяные зорбы (шары). В отличие от «бананов» и прочих надувных аттракционов, шар не требует, чтобы его возили на катере. Он сам перемещается под весом отдыхающего. В день такой шар приносит от 200 до 400 гривен ($25–50)», – рассказывает московский аспирант Алексей, которому учеба позволяет проводить несколько летних месяцев подальше от столичной пыли – снимает квартиру в Судаке, наслаждается летом и зарабатывает деньги на зиму. Алексей купил несколько шаров и батут. Пока был один шар, он несколько дней сам стоял на реализации билетов – определял спрос и возможную выручку. Затем на каждый шар поставил «реализатора», который отдает хозяину фиксированную сумму, а то, что сверху, – забирает себе. Для того чтобы зарабатывать «на шарах», необходимо зарегистрировать ЧП и получить разрешение местных властей или администрации парка, пляжа на установку аттракционов. В следующем году Алексей планирует расширить свой «парк аттракционов». Любопытный факт: большую рентабельность дают не те шары, что на пляжах у черноморского побережья, а, наоборот, «припаркованные» около водохранилищ и водных парков в крупных некурортных городах. Объяснение тому простое: у моря внимание потенциальных клиентов отвлекает масса других «соискателей» на деньги туриста – от продавцов кукурузы до фотографов с мартышками и верблюдами.
К сезонным видам бизнеса можно отнести и различные плавучие рестораны и гостиницы, которые пользуются достаточно большой популярностью у клиентов. Причем их размер и стоимость могут быть совершенно разными – от плавучей гостиницы за $400 тыс. до нигде не зарегистрированного самодельного кафе в виде поставленного на плавучую платформу прицепа-дачи.
Новости налогов
Из рисковых моментов бизнеса в Украине – неустоявшаяся законодательная база. Например, только что принят новый налоговый кодекс, принятие которого сопровождалось бурными протестами и возможные последствия от введения которого эксперты оценивают весьма неоднозначно. Согласно этому закону, малый бизнес имеет возможность платить единый налог (достаточно небольшой, устанавливается местными органами власти в регионах), если годовой оборот не превышает 300 тыс. грн. ($38 тыс.). Но в придачу новый кодекс предполагает целый перечень видов деятельности, которые не могут облагаться единым налогом (пока облагаются, причем единый налог сейчас платят те, у кого оборот до 500 тыс. гривен). Среди них, например, торговля драгоценными камнями, продажа горюче-смазочных материалов, юридические консультации, услуги бухгалтерского учета и аудита и, что важно, Интернет-торговля. Эти подробности лучше держать в голове покупателю, выбирающему наиболее интересный из различных бизнесов.
Следует знать, что Украина планирует ввести налог на недвижимость с 2012 года для тех граждан, которые обладают квартирами площадью более 121 кв. м и домами более 251 метра (до 1–2,7% размера минимальной зарплаты на 1 января отчетного года за 1 кв. м – в зависимости от площадей).
Также новый налоговый кодекс предусматривает освобождение от НДС некоторых видов социально-значимой деятельности, например, в сфере образования или экологии, благоустройства, использования альтернативных источников энергии. Видимо, поэтому на украинских бизнес-форумах очень много тем о возможном использовании энергии солнца или ветра. Однако реализованных проектов пока очень мало, и рентабельность их невысока.
Кроме перечисленного, новый налоговый кодекс предусматривает поэтапное снижение налога на прибыль – в 2011 с 25% до 19%, с 2012 – до 18%, с 2013 – до 17%, с 2014 – до 16%.0 При этом предприятия малого бизнеса с оборотом до 300 тыс. грн. в год будут освобождены от налога на прибыль на 5 лет, а предприятия гостиничного бизнеса и легкой промышленности – на 10.
И еще, предполагается не облагать налогами те средства, которые предприятия будут направлять на закупку нового оборудования и внедрение инновационных технологий.
Анна Андрушевич Дом за рубежом
