Вложения в недвижимость - один из основных способов сохранения и приумножения средств. Правда, многие страны сейчас рискованны для таких операций. Однако существуют зоны стабильности, куда без опаски можно инвестировать и компаниям, и частным лицам. Прежде всего это западноевропейские государства.
Великобритания
Наиболее инвестиционно привлекательным рынком эксперты называют английский. По итогам кризиса цены скорректировались на 18%, к тому же произошла девальвация фунта стерлингов. «За 2009 год недвижимость подешевела примерно на 30%, - рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. - Но при этом не потеряла доходности, достигающей по стране 8-10% годовых, в Лондоне - 5-6%». Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank, в качестве одного из примеров приводит выставленный на продажу небольшой недавно отреставрированный меблированный особняк с 18 комнатами на Holland Road, общей площадью 243 кв. м. При цене 2 млн фунтов потенциальный годовой доход от сдачи в аренду составляет 130 тыс.
Ипотека в Британии снова доступна: кредит до 70% от стоимости дадут под 3%.0 «Такие условия дают одну из самых интересных инвестиционных моделей, которая привлекает людей, равно как и стабильная экономика страны, английское право, - рассуждает С. Зингель. - К тому же проекты страхуются крупными компаниями. Все это обеспечивает надежность вложений». Россияне могут рассчитывать на ипотеку под 4-5% при первоначальном взносе 40-50%.0 Доход от аренды составит 5% годовых, то есть покроет расходы на обслуживание кредита. «Процентные ставки привлекательны как никогда, ограничений на приобретение жилья и земли для нерезидентов нет, - заключает Е. Юргенева. - В сегменте лондонской элитки, где особенно активны иностранцы, цены выросли за год более чем на 20%».
Франция
Эта страна не сильно пострадала от кризиса, поскольку секъюритизация банковской системы использовалась здесь в меньшей степени, чем, например, в Великобритании и Ирландии, а subprime-кредиты не выдавались. Стабильность местной ипотечной сферы поражает. Более чем у 80% кредитов процентная ставка зафиксирована. «Ипотечный рынок Франции находится на третьем месте в Европе после Великобритании и Германии. Несмотря на кризис, объемы выдаваемых средств в 2009 году выросли на 8,7%», - рассказывает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills.
Наиболее отработана инвестиционная схема leaseback, когда девелопер бесплатно получает хорошие участки под сооружение курортных комплексов, что позволяет выставлять невысокие цены на жилье. Строительство страхуется государством, а известная УК обязуется взять на себя полное послепродажное обслуживание, причем гарантирует определенный процент от аренды, за счет чего покрываются ипотечные платежи. По данной схеме получение процентов от аренды гарантируется в течение 10-15 лет. «Но поскольку доход от leaseback-проектов невысок, в среднем 3,5-5%, а ставки по ипотеке составляют 3-5%, речь идет только о самоокупаемости, - комментирует С. Зингель. - Плюсом является то, что лишь во Франции при покупке по схеме leaseback собственник освобождается от уплаты НДС (19,6%). Однако при этом он не должен продавать недвижимость в течение 19 лет». Юлия Титова, директор Rentsale, добавляет, что во Франции интересна и покупка объектов под реконструкцию, например виллы в каком-то исключительном месте на Лазурном Берегу. Обычно подобные варианты в хорошем состоянии (после реконструкции) довольно дороги, а в случае приемлемой цены, напротив, требуют ремонта.
Германия
Местный рынок считается одним из наиболее надежных в Европе. Стоимость недвижимости не подвержена сильным колебаниям, в некоторых регионах даже в разгар кризиса наблюдался рост цен. Кроме всего прочего, Германия - страна арендаторов: более половины населения живет на съемных квартирах, лишь 43% являются собственниками жилья. Плюс постоянный поток туристов. Для бизнеса подходят практически все крупные города: Мюнхен, Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт, Кельн. Рынок аренды в Германии очень развит и строго регламентирован. В связи с этим многие эксперты советуют приобретать небольшие доходные дома с длинным арендным договором и получать 6-8% (по утверждению С. Зингеля, доходные дома и студенческие квартиры приносят 7-11%). Также выгодны коммерческие объекты, если сдавать их на 10-15 лет.
В Германии созданы прекрасные условия для кредитования покупателей и инвесторов из России при подтверждении дохода. Дополнительным преимуществом при одобрении ипотеки станет наличие дохода на территории страны. Это также относится к инвестиционным объектам, например buy-to-let коммерческой недвижимости, - такие предложения банки готовы финансировать до 70% от стоимости. Более того, сообщает С. Зингель, имеется возможность получить до 80% по ставке всего 2,1%.0 «Высокая доходность позволяет покрывать не только проценты, но и основной кредит, - обращает внимание эксперт. - Плюс долгосрочный договор, гарантирующий безопасность вложений. Плюс капитализация актива. В итоге прибыль составляет до 15%».
Австрия
Это развитое и грамотно устроенное государство, политически и экономически стабильное, с чрезвычайно низким уровнем организованной преступности, отсутствием коррупции и прогрессивной банковской системой. Инвестиционные проекты приносят доход и зимой (в горнолыжный сезон с ноября по апрель), и летом (благодаря различным возможностям отдыха). По словам С. Зингеля, средняя годовая загрузка мини-отелей составляет 65%, что дает 7-9% дохода. Самые популярные - гостиницы на 50 номеров. Интересны вложения в австрийскую столицу. Во время кризиса на рынке Вены произошел небольшой спад в экономсегменте, отмечает Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы Sesegar. Но самые престижные кварталы - Первый, Тринадцатый, Девятнадцатый - не только сохранили и без того высокие цены, но и показали рост на 4-5%.0 Чуть менее престижный Четвертый квартал также удержал показатели.
С инвестиционными целями лучше покупать элитку. «Австрия как страна для вложений проходит по всем требованиям, что подтверждает высокий рост стоимости недвижимости даже в последний год», - говорит эксперт. С ней согласен И. Индриксонс: «Можно констатировать, что Австрия прошла мировую рецессию с наименьшими потерями, местный рынок недвижимости чувствует себя лучше остальных западных рынков. Национальная банковская система не использовала секьюритизацию, поэтому рост не прекращался. Банки улучшают ипотечные условия, как только у них появляются свободные средства». А Надежда Мозгалевская, генеральный директор компании «ФинессКо», утверждает, что «цены на недвижимость в Австрии регулируются государством. Они стабильны, прирост составляет в среднем около 5% в год».
Швейцария
Эта страна давно стала символом надежности, так что убеждать кого-то в незыблемости местной экономики, пожалуй, излишне. Кроме того, благодаря большому количеству ограничительных мер, введенных властями кантонов, национальный рынок недвижимости на протяжении многих лет был закрыт для нерезидентов, поэтому спекулятивного роста и неизбежно следующего за ним спада здесь не было, отмечает И. Индриксонс. «Рост цен за прошлый год составил около 8% и продолжается, - говорит С. Зингель. - При этом рынок считается сложным для иностранцев. Однако появляются инвестиционные проекты, когда при покупке есть возможность получить ВНЖ. Например, предлагается очень интересный люксовый апарт-отель на горнолыжном курорте, где негарантированная доходность составит 12%».
Рассчитывать на высокий доход от аренды могут и будущие владельцы апартаментов в элитном комплексе частных резиденций Du Parc Kempinski Private Residences, расположенном на берегу Женевского озера. «Мы полагаем, что покупатели будут использовать апартаменты в качестве основного жилья, однако они прекрасно подходят и для отдыха в любое время года, а на время отсутствия владельцев УК Kempinski Private Resideces поможет сдать объект, - уверена Е. Юргенева. - В зависимости от размера жилья ежемесячная ставка составит 15-25 тыс. швейцарских франков, включая сборы на обслуживание. Более точную цену можно будет назвать позднее – в 2012 году, когда апартаменты будут готовы к заселению. Годовой доход собственника оценивается на данном этапе в 5%». В связи со снижением учетной ставки Центральным банком Швейцарии процентная ставка кредитования в местных франках держится на чрезвычайно низком уровне – 2% годовых.
Великобритания
Наиболее инвестиционно привлекательным рынком эксперты называют английский. По итогам кризиса цены скорректировались на 18%, к тому же произошла девальвация фунта стерлингов. «За 2009 год недвижимость подешевела примерно на 30%, - рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. - Но при этом не потеряла доходности, достигающей по стране 8-10% годовых, в Лондоне - 5-6%». Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank, в качестве одного из примеров приводит выставленный на продажу небольшой недавно отреставрированный меблированный особняк с 18 комнатами на Holland Road, общей площадью 243 кв. м. При цене 2 млн фунтов потенциальный годовой доход от сдачи в аренду составляет 130 тыс.
Ипотека в Британии снова доступна: кредит до 70% от стоимости дадут под 3%.0 «Такие условия дают одну из самых интересных инвестиционных моделей, которая привлекает людей, равно как и стабильная экономика страны, английское право, - рассуждает С. Зингель. - К тому же проекты страхуются крупными компаниями. Все это обеспечивает надежность вложений». Россияне могут рассчитывать на ипотеку под 4-5% при первоначальном взносе 40-50%.0 Доход от аренды составит 5% годовых, то есть покроет расходы на обслуживание кредита. «Процентные ставки привлекательны как никогда, ограничений на приобретение жилья и земли для нерезидентов нет, - заключает Е. Юргенева. - В сегменте лондонской элитки, где особенно активны иностранцы, цены выросли за год более чем на 20%».
Франция
Эта страна не сильно пострадала от кризиса, поскольку секъюритизация банковской системы использовалась здесь в меньшей степени, чем, например, в Великобритании и Ирландии, а subprime-кредиты не выдавались. Стабильность местной ипотечной сферы поражает. Более чем у 80% кредитов процентная ставка зафиксирована. «Ипотечный рынок Франции находится на третьем месте в Европе после Великобритании и Германии. Несмотря на кризис, объемы выдаваемых средств в 2009 году выросли на 8,7%», - рассказывает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills.
Наиболее отработана инвестиционная схема leaseback, когда девелопер бесплатно получает хорошие участки под сооружение курортных комплексов, что позволяет выставлять невысокие цены на жилье. Строительство страхуется государством, а известная УК обязуется взять на себя полное послепродажное обслуживание, причем гарантирует определенный процент от аренды, за счет чего покрываются ипотечные платежи. По данной схеме получение процентов от аренды гарантируется в течение 10-15 лет. «Но поскольку доход от leaseback-проектов невысок, в среднем 3,5-5%, а ставки по ипотеке составляют 3-5%, речь идет только о самоокупаемости, - комментирует С. Зингель. - Плюсом является то, что лишь во Франции при покупке по схеме leaseback собственник освобождается от уплаты НДС (19,6%). Однако при этом он не должен продавать недвижимость в течение 19 лет». Юлия Титова, директор Rentsale, добавляет, что во Франции интересна и покупка объектов под реконструкцию, например виллы в каком-то исключительном месте на Лазурном Берегу. Обычно подобные варианты в хорошем состоянии (после реконструкции) довольно дороги, а в случае приемлемой цены, напротив, требуют ремонта.
Германия
Местный рынок считается одним из наиболее надежных в Европе. Стоимость недвижимости не подвержена сильным колебаниям, в некоторых регионах даже в разгар кризиса наблюдался рост цен. Кроме всего прочего, Германия - страна арендаторов: более половины населения живет на съемных квартирах, лишь 43% являются собственниками жилья. Плюс постоянный поток туристов. Для бизнеса подходят практически все крупные города: Мюнхен, Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт, Кельн. Рынок аренды в Германии очень развит и строго регламентирован. В связи с этим многие эксперты советуют приобретать небольшие доходные дома с длинным арендным договором и получать 6-8% (по утверждению С. Зингеля, доходные дома и студенческие квартиры приносят 7-11%). Также выгодны коммерческие объекты, если сдавать их на 10-15 лет.
В Германии созданы прекрасные условия для кредитования покупателей и инвесторов из России при подтверждении дохода. Дополнительным преимуществом при одобрении ипотеки станет наличие дохода на территории страны. Это также относится к инвестиционным объектам, например buy-to-let коммерческой недвижимости, - такие предложения банки готовы финансировать до 70% от стоимости. Более того, сообщает С. Зингель, имеется возможность получить до 80% по ставке всего 2,1%.0 «Высокая доходность позволяет покрывать не только проценты, но и основной кредит, - обращает внимание эксперт. - Плюс долгосрочный договор, гарантирующий безопасность вложений. Плюс капитализация актива. В итоге прибыль составляет до 15%».
Австрия
Это развитое и грамотно устроенное государство, политически и экономически стабильное, с чрезвычайно низким уровнем организованной преступности, отсутствием коррупции и прогрессивной банковской системой. Инвестиционные проекты приносят доход и зимой (в горнолыжный сезон с ноября по апрель), и летом (благодаря различным возможностям отдыха). По словам С. Зингеля, средняя годовая загрузка мини-отелей составляет 65%, что дает 7-9% дохода. Самые популярные - гостиницы на 50 номеров. Интересны вложения в австрийскую столицу. Во время кризиса на рынке Вены произошел небольшой спад в экономсегменте, отмечает Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы Sesegar. Но самые престижные кварталы - Первый, Тринадцатый, Девятнадцатый - не только сохранили и без того высокие цены, но и показали рост на 4-5%.0 Чуть менее престижный Четвертый квартал также удержал показатели.
С инвестиционными целями лучше покупать элитку. «Австрия как страна для вложений проходит по всем требованиям, что подтверждает высокий рост стоимости недвижимости даже в последний год», - говорит эксперт. С ней согласен И. Индриксонс: «Можно констатировать, что Австрия прошла мировую рецессию с наименьшими потерями, местный рынок недвижимости чувствует себя лучше остальных западных рынков. Национальная банковская система не использовала секьюритизацию, поэтому рост не прекращался. Банки улучшают ипотечные условия, как только у них появляются свободные средства». А Надежда Мозгалевская, генеральный директор компании «ФинессКо», утверждает, что «цены на недвижимость в Австрии регулируются государством. Они стабильны, прирост составляет в среднем около 5% в год».
Швейцария
Эта страна давно стала символом надежности, так что убеждать кого-то в незыблемости местной экономики, пожалуй, излишне. Кроме того, благодаря большому количеству ограничительных мер, введенных властями кантонов, национальный рынок недвижимости на протяжении многих лет был закрыт для нерезидентов, поэтому спекулятивного роста и неизбежно следующего за ним спада здесь не было, отмечает И. Индриксонс. «Рост цен за прошлый год составил около 8% и продолжается, - говорит С. Зингель. - При этом рынок считается сложным для иностранцев. Однако появляются инвестиционные проекты, когда при покупке есть возможность получить ВНЖ. Например, предлагается очень интересный люксовый апарт-отель на горнолыжном курорте, где негарантированная доходность составит 12%».
Рассчитывать на высокий доход от аренды могут и будущие владельцы апартаментов в элитном комплексе частных резиденций Du Parc Kempinski Private Residences, расположенном на берегу Женевского озера. «Мы полагаем, что покупатели будут использовать апартаменты в качестве основного жилья, однако они прекрасно подходят и для отдыха в любое время года, а на время отсутствия владельцев УК Kempinski Private Resideces поможет сдать объект, - уверена Е. Юргенева. - В зависимости от размера жилья ежемесячная ставка составит 15-25 тыс. швейцарских франков, включая сборы на обслуживание. Более точную цену можно будет назвать позднее – в 2012 году, когда апартаменты будут готовы к заселению. Годовой доход собственника оценивается на данном этапе в 5%». В связи со снижением учетной ставки Центральным банком Швейцарии процентная ставка кредитования в местных франках держится на чрезвычайно низком уровне – 2% годовых.
Янна Гамер
| Все материалы по теме | Янна Гамер www.realty-gallery.ru |
