Цены на недвижимость здесь сравнимы со среднеевропейскими: стоимость приличных апартаментов с одной спальней — 180–200 тыс. евро, с двумя — 250–300 тыс. евро. О покупке собственного дома можно говорить, владея суммой от полумиллиона евро, хотя, безусловно, чем выше поднимается ценовая планка, тем шикарнее предложения вилл и особняков.
На водной границе
Там, где встречаются Италия и Швейцария, находится красивейшее озеро Маджоре. Рыбацкие деревушки, тихие бухты, белоснежные вершины Альп в сочетании с пальмами, кипарисами, оливковыми и апельсиновыми деревьями не оставляют равнодушными никого, кто посещает эти места. Аристократы Милана, города, расположенного в нескольких десятках километров от озера, выбрали Маджоре для создания своих летних резиденций — роскошных вилл с аллеями и парками. В настоящее время известнейшие итальянские курорты, излюбленные места отдыха европейской знати и бомонда, практически не оставили свободных мест на побережье озера.
Недалеко от Маджоре находятся также знаменитые горнолыжные курорты Италии Церматт и Червиния. Местность непосредственно у озера идеальна для пешего туризма, занятий гольфом и теннисом (здесь одни из лучших кортов в Италии).
Круглый год тут солнечно и тепло. Средняя температура в сезон массового отдыха варьируется в пределах 22–28°C. На озере построено 28 портов и 32 стоянки для малых судов. Инфраструктура туризма включает в себя отели, школы, где обучают хождению под парусом, кемпинги и водные станции.
Восточный берег озера входит в провинцию Ломбардия и замечателен своими природными парками и памятниками архитектуры. Самые известные курорты расположены на западном берегу, в провинции Пьемонт. Вербания, Стреза, Бавено, Интра, Каннобио — здесь сосредоточены лучшие отели, именно отсюда открываются самые красивые виды на озеро и острова. Северная часть озера принадлежит Швейцарии, где также находятся престижные курорты Аскона и Локарно. В получасе езды от Маджоре расположен международный аэропорт Милана.
Процедура покупки
Несмотря на кризис, цены в районах расположения озера Маджоре остались стабильными и продолжают расти. Это объясняется прежде всего малыми объемами ввода в строй нового и реконструкции старого жилья. Также следует отметить, что цены недвижимости на итальянском берегу значительно ниже, чем на швейцарском, так что потенциал для их роста весьма существенен.
Процедура покупки недвижимости в Италии традиционно начинается с выбора подходящего объекта. Далее составляют безотзывное предложение купли-продажи, в нем покупатель указывает свои реквизиты и предлагает продавцу определенную сумму, за которую он согласен купить данный объект. При этом в предложении прописывают сумму, которую покупатель готов перечислить в качестве подтверждающего задатка (как правило, от 5 до 10% стоимости недвижимости) на счет продавца. В данном документе может обсуждаться не только стоимость недвижимости, но и дополнительные нюансы. Например, продавец может согласиться с более низкой ценой, предложенной покупателем, но при этом обяжет его приобрести место в подземном паркинге. После того как стороны достигнут полного согласия, составляют предварительный контракт купли-продажи. В случае если покупатель не намерен торговаться и согласен сразу выплатить сумму, заявленную продавцом, то предварительный контракт купли-продажи составляют сразу. В нем указывают реквизиты покупателя и продавца, детальное описание недвижимости, условия и способ оплаты, согласовывают дату подписания документа у нотариуса, которого выбирает покупатель.
При подписании предварительного контракта покупатель вносит задаток, тем самым резервируя недвижимость за собой. Если продавец откажется от сделки, то клиент имеет право на возвращение внесенного задатка. Покупатель заранее должен получить в местной налоговой инспекции идентификационный налоговый код.
После подписания предложения (предварительного договора) о покупке агент покупателя собирает все необходимые справки для окончательной сделки у нотариуса, проверяет соответствие недвижимости градостроительным нормам, наличие возможных обременений, ипотек и прав третьих лиц.
Следующий шаг — определение срока подписания нотариального контракта купли-продажи. Оставшуюся сумму денег вносят (банковским чеком) при подписании данного контракта у нотариуса. Контракт купли-продажи подписывает покупатель (продавец) в нотариальной конторе в присутствии нотариуса, который обязан проверить соответствие недвижимости градостроительным нормам и другим требованиям законодательства Италии, отсутствие обременений, ипотек и других юридических обязательств. Подписание нотариального договора должно быть осуществлено в сроки, указанные в предварительном предложении по сделке или в предварительном договоре. Одновременно с подписанием договора должен быть внесен заключительный платеж, оплачены налоги, услуги нотариуса (включая регистрацию договора). После процедуры подписания нотариус регистрирует купленную недвижимость в реестре недвижимости Италии.
Договор заключают на итальянском языке. В обязательном порядке при регистрации договора у нотариуса на сделке должны присутствовать сертифицированные переводчики, услуги которых оплачивают дополнительно. Они делают письменный перевод всех страниц договора и расписываются на нем, отвечая за соответствие русского и итальянского текста, за понимание написанного покупателем.
Дополнительные расходы
Единовременные расходы при покупке недвижимости в Италии составляют от 9 до 15% стоимости недвижимости: нотариальные и гербовые расходы, налог на переход права собственности, агентские комиссионные. Дополнительные расходы зависят от того, какая недвижимость приобретается — новостройка или вторичное жилье. При покупке новостройки покупатель платит НДС, который составляет 10% от кадастровой стоимости недвижимости (она может быть ниже рыночной), фиксированные ипотечный (168 евро) и кадастровый (168 евро) налоги, гербовый сбор — 168 евро. В случае если недвижимость приобретают на вторичном рынке, налоговые затраты состоят из гербового сбора (7%), ипотечного налога (2%) и кадастрового налога (1%), которые рассчитывают от заявленной стоимости недвижимости.
Если недвижимость не планируют продавать в ближайшие пять лет, то некоторые занижают ее налогооблагаемую стоимость. Например, апартаменты стоимостью в 300 тыс. евро оформляют по цене 200 тыс. евро, а на 100 тыс. евро составляют дополнительный договор, не заверяемый у нотариуса. Но важно знать, что в случае продажи недвижимости в срок ранее пяти лет налог на прибыль будет рассчитываться из разницы между указанной ценой и ценой продажи. Налогом на прибыль не облагают объекты, бывшие в собственности сроком более пяти лет. Этот закон направлен на охрану рынка недвижимости от спекулятивных сделок.
Отдельно оплачивают услуги нотариуса и агентства недвижимости. Стоимость услуг зависит от цены объекта и оговаривается сторонами дополнительно. Все расходы, включая агентскую комиссию и нотариальные таксы, фиксируют в договоре и оплачивают не позднее оформления нотариального контракта купли-продажи. Услуги нотариуса и агента можно оплачивать банковскими чеками непосредственно в нотариальной конторе, как и стоимость недвижимости.
Ежегодные расходы на недвижимость достаточно низкие: муниципальный налог — 0,7% кадастровой стоимости имущества, абонентская плата за воду — 200 евро/год, за электричество — 180 евро, за вывоз мусора — 105 евро. Дополнительно оплачивают расход электроэнергии согласно показаниям счетчика. В домах, где есть газ, за него вносят абонентскую плату. Коммунальные и эксплуатационные расходы варьируются в зависимости от объекта (квартира или вилла, в кондоминимуме или нет и т. д.). Например, стоимость содержания апартаментов с двумя спальнями в кондоминимуме «Гармония озера» на 30 апартаментов с бассейном, ухоженной закрытой территорией, подземным паркингом обходится в 650 евро/год.
С учетом эксплуатационных и коммунальных расходов, страхования и налогов содержание недвижимости в Италии обходится в пределах 1–3% в год от ее стоимости.
