Процесс покупки квартиры в Израиле - оценка квартиры банковским оценщиком

Шамай на иврите означает оценщик, если речь идет о покупке или продаже квартиры, то это оценщик стоимости квартиры или любой другой недвижимости.

Банки, при выдаче ссуд на приобретение недвижимости обязывают заемщика заказать оценку недвижимости. Если оценка будет ниже той суммы, которая записана в договоре на продажу квартиры, то банк может уменьшить размер выдаваемого кредита. Как не попасть в сложную ситуацию, когда из-за оценки квартиры, которая оказалась значительно меньше суммы, оговоренной в договоре купли-продажи, денег на покупку квартиры не хватает?

Любой ответ банка является условным, и если условие не выполняется, то и ответ может измениться. Одно из важных условий получения указанной в разрешении банка суммы – оценка рыночной стоимости приобретаемой недвижимости.

Если рыночная стоимость недвижимости, определенная шамаем, окажется меньше, то выдаваемая банком сумма соответственно уменьшится.

Например: банк дал разрешение на ссуду в размере 90% от стоимости недвижимости, которая согласно договору 200.000$, но оценщик оценил её в 190.000$. Соответственно, вы получите 90% от оценки, то есть 171.000$, а не 180.000$, как рассчитывали.

Если подобное развитие событий делает для вас покупку квартиры невозможной, советуем пригласить оценщика до того, как подписан окончательный договор, а предварительный обусловить не только разрешением банка, но и оценкой шамая. В худшем случае вы потеряете несколько сот шекелей, но не возьмёте на себя невыполнимых обязательств.

Что делать, если договор заключён, а стоимость, определенная оценщиком, не соответствует сумме, указанной в договоре? Такие случаи встречаются довольно часто, даже когда записанная в договоре цена не завышена.

Сразу заметим, что оценка недвижимости – задача исключительно для профессионала, но знание некоторых критериев поможет вам правильно спланировать сделку. Это особенно важно, когда получаемые из банка суммы предельно высокие, и других источников финансирования у вас нет.

Цены на недвижимость определяются положением на рынке. После кратковременного поиска вы узнаёте, сколько стоит квартира в том или ином городе и районе. Основной метод оценщика примерно такой же - сравнение с подобным, только он пользуется компьютерной базой данных и специальными формулами, позволяющими от средней цены 1 кв. м. данного типа квартир прийти к оценке конкретной квартиры с учётом её особенностей. Учитываются десятки факторов, но основными, после местоположения и возраста строения, являются количество комнат и метраж. Они формируют основу оценки, а второстепенные факторы могут незначительно менять её в ту или иную сторону.

Рыночная ситуация не всегда соответствует формулам и часто второстепенные или временные факторы дают достаточно сильные расхождения в оценочной стоимости недвижимости и ее рыночной цене.

- Во-первых, желательно хорошо ознакомиться с уровнем рыночных цен до совершения сделки, чтобы по ошибке не переплатить лишнего.

- Во-вторых, хорошо поторговаться с продающим.

- В-третьих, если есть сомнения, пригласить оценщика до подписания основного договора.

Когда договор подписан и его расторжение повлечёт штрафные санкции, а из-за низкой оценки банк урезал ссуды и денег не хватает, ещё есть способы поправить ситуацию:

- подать дополнительную просьбу на увеличение процента финансирования.

- и с банком, и с оценщиком можно спорить.

Самый веский аргумент в споре - рынок. При формальной оценке некоторых видов квартир возможны расхождения с реальной рыночной ценой. Если сузить зону сравнения и выделить только квартиры , максимально близкие по своим показателям к той, которую вы приобретаете, то оценка получится другой. Именно это следует доказать, для чего желательно собрать информацию по заключённым в последние полгода сделкам и по тем предложениям, которые есть на рынке на данный момент.

Можно попробовать заказать ещё одного оценщика. Иногда служащий банка сам предлагает сделать повторную оценку стоимости жилья. Сегодня, борясь с жульничеством, многие банки ограничили возможности выбора оценщиков для определённых групп населения, оставив самых несговорчивых.

Источник: www.isra-realty.com