Аналитики «МИЭЛЬ-DPM» отмечают, что хотя общее снижение оказалось довольно ощутимым, нельзя утверждать, что все объекты подешевели одинаково - наиболее ликвидные и инвестиционно привлекательные варианты сохранили свои позиции. Как правило, это комплексы, отличающиеся качеством строительства, продуманной инфраструктурой, удобным расположением.
Испания
В течение последних года-полутора пресса пестрит заголовками о значительном снижении цен на местную недвижимость. Это так и одновременно не так. Дело в том, что стоимость наиболее ликвидных, инвестиционно привлекательных и удобно расположенных комплексов осталась неизменной; более того, на них всегда есть спрос. Поэтому нельзя говорить о том, что все испанское жилье просело в цене. Но нужно иметь в виду и то, что среди объектов, по той или иной причине подешевевших, представлены достаточно интересные и ликвидные варианты, на которые желающим выгодно вложить средства стоит обратить внимание уже сейчас, пока цены еще не достигли максимальных показателей. Рынок недвижимости Испании уже прошел дно, налицо тенденции восстановления. Оно стало возможно в первую очередь благодаря разного рода скидкам и специальным кредитным предложениям: все это не может не привлекать потенциальных инвесторов. Любопытны причины скидок. В некоторых случаях строительные компании попросту отказались от 100%-й накрутки, решив довольствоваться малым. Некоторые вообще ушли с рынка, продав едва ли не за бесценок свои «пассивные» во время кризиса активы, а уж новые владельцы приняли совершенно иной курс, тем самым резко опустив цены (иногда на 40%).
«Реальным примером может служить жилой комплекс на побережье Коста-дель-Соль в районе Михас-Коста в 300 м от моря. Двуспальные апартаменты площадью 102 кв. м с двумя террасами, двумя спальнями, двумя ванными, полностью укомплектованной кухней и санузлами, кондиционером, закрытым садом, бассейном на территории, парковочным местом, кладовой, в окружении всей необходимой инфраструктуры продается за 238 138 евро, что почти на 40% дешевле, чем изначально, - рассказывает Дмитрий Рухлов, руководитель департамента зарубежной недвижимости группы компаний Costa Esperanza Consulting, S.L. - Причина скидки - как раз та самая смена владельца девелопера. В этой сделке помимо 40% от изначальной цены покупатель экономит еще несколько процентов на открытии ипотечного кредита: он уже предоставлен и составляет 70% от общей стоимости под 2,5-3% годовых на 30 лет (Euribor, то есть пункт европейского рефинансирования, составил в августе примерно 1,43)». Ежемесячные платежи составят в среднем 700 евро в месяц. Если стоит задача сделать объект доходным, то при сдаче в аренду можно получить до 4-6%.0 Особенно выгодно сдавать жилье в сезон (май-октябрь), когда показатели аренды на побережье самые высокие. Чем дольше объект сдается, тем больше себя окупает, позволяя в течение всего года рассчитываться полученными средствами за кредит.
Одним словом, приобретать недвижимость в Испании сейчас очень выгодно и правильно, поскольку никогда ранее иностранцам не предоставлялось возможности покупать ее столь дешево и на таких привлекательных условиях. В перспективе, причем довольно-таки близкой, жилой рынок Испании ожидает подъем, цены вновь неуклонно поползут вверх, пытаясь восстановить статус-кво. Одним из косвенных доказательств этого является тот факт, что жители Скандинавии и Центральной Европы начали скупать объекты дешевле 200 тыс. евро на побережье Коста-Бланка, из-за чего найти что-либо достойное в этой зоне и в таких пределах становится с каждым днем все труднее.
Болгария
Часто встречается информация, что местный рынок существенно дисконтирован. Согласиться с этим тоже можно лишь отчасти. Как и в остальных странах, здесь были и есть ликвидные объекты, отличающиеся высоким качеством строительства, продуманной инфраструктурой, оптимальные по соотношению цена – качество. Как правило, такие комплексы удобное расположены, то есть находятся достаточно близко к побережью, аэропортам, гольф-полям. Стоимость жилья здесь практически не изменилась - вероятно, застройщики стали более гибко подходить к возможностям клиента, предлагая различные условия оплаты, включая рассрочки и прочие преференции, с поправкой на ситуацию. Говорить о падении цен в таких местах - преувеличение, поскольку скидки носят скорее бонусный характер. Хотя, конечно, как и во всем мире, принцип «location, location, location» никто не отменял - на болгарском рынке представлено немало вариантов с дисконтом до 35%, а то и до 50%.0 Как правило, это изначально переоцененные комплексы, удаленные от моря и не обладающие развитой инфраструктурой. Примером недвижимости высокого уровня может служить ЖК Kaliakria Resort. По словам Михаила Мишенина, руководителя представительства данного комплекса, «объект расположен в центре болгарской гольф-ривьеры, функционирует круглый год и обладает всем необходимым для комфортного проживания. Понимая требования покупателей, мы постарались учесть все возможные пожелания - инфраструктура включает в себя оборудованный пляж, пять бассейнов, в том числе детские, рестораны и бары, фитнес и SPA-центры».
Нельзя также недооценивать инвестиционную привлекательность страны. Пока что жилье здесь относительно недорого, однако цены уже выросли на 25-35% с момента вступления в Евросоюз. В следующем году Болгария станет полноправным членом Шенгенского соглашения, а затем предполагается переход на евро, что повлечет за собой новую коррекцию. «Совершая покупку сегодня, вы приобретаете перспективный объект в Европе по привлекательной стоимости. Помимо удовольствия от проживания в собственных апартаментах это еще и возможность получать доход до 5-7% годовых от сдачи в аренду», - комментирует М. Мишенин.
Ближний Восток и Африка: риски выше
К зоне повышенного риска с точки зрения инвестирования в недвижимость сейчас относятся Объединенные Арабские Эмираты и Египет. «С покупкой жилья в этих странах лучше повременить, поскольку там сильна волатильность курсов национальных валют и нестабильность экономик. В связи с этим есть шанс столкнуться с потерей средств и недостроем», - предостерегает генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина. При вложении денег в Турцию также надо тщательно подходить к выбору, ориентируясь прежде всего на уже готовые объекты.
В целом, по данным «МИЭЛЬ-DPM», ко второй половине 2010 года основные тенденции определились. Кризис постепенно отступает, что благотворным образом сказывается и на рынках недвижимости. «Наиболее устойчивым был и остается элитный сегмент, который не подвергался значительным отрицательным колебаниям даже во время кризиса», - резюмирует Н. Завалишина.
irn.ru
