США США. Процедура покупки.

О стране Процедура покупки Визовый режим

Процедура покупки:


Весь процесс приобретения недвижимости обычно занимает от одного до двух месяцев и состоит из следующих этапов: 1. Переговоры с агентом по недвижимости для определения параметров поиска. Определение требований к будущей недвижимости: желаемый размер, ценовой диапазон, район и тип здания, где будет находиться недвижимость. Поездка в ознакомительный тур. Подбор недвижимости. 2. Подготовка к покупке. Консультации юриста по недвижимости, специалиста по налоговым вопросам. При необходимости - консультации со специалистом по ипотеке. 3. Предварительный выбор объекта недвижимости. Процесс обсуждения цены (торг). 4. Подписание договора купли продажи (Real Estate Purchase contract). После того как продавец и покупатель сошлись в цене, юрист продавца отправляет юристу покупателя договор. После проверки договора происходит его подписание сторонами. Подписание Real Estate Purchase contract гарантирует снятие объекта недвижимости с рынка, закрепление её за покупателем. Одновременно с подписанием договора покупатель оплачивает взнос 10% от стоимости недвижимости на специальный счет своего юриста, где эти средства блокируются. Этот взнос является невозвратным в случае отказа от сделки. 5. После подписания контракта начинается основная часть процесса покупки. На это обычно даётся 60 дней. В течение этого времени при необходимости покупатель подаёт документы на финансирование, банк заказывает отчёт об оценке недвижимости (appraisal report), проверяет международную кредитную историю покупателя, открывает счёт в американском банке, изучает и готовит все необходимые документы. 6. Проведение Physical Inspection – проверка недвижимости. Покупатель проверяет состояние помещений, исправность бытовых приборов. 7. Получение ипотечного кредита (в случае необходимости). Покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. После этого все документы передаются адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки. 8. Оформление договора страхования недвижимости. 9. Завершение сделки – closing – завершение процесса приобретения – официальное закрытие сделки в присутствии нотариуса, передача ключей от жилья. На этой стадии оплачивается полная стоимость недвижимости. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации – by Title Company. Право собственности на жильё подтверждается свидетельством о праве собственности (Title). После приобретения недвижимость может быть сдана в аренду, продана, передана по наследству, отдана в управление.

Дополнительные расходы:


В зависимости от штата и города эти расходы различаются. В Нью-Йорке, по приблизительным подсчетам, покупатель может заплатить за совершение сделки от 1% до 8% от общей стоимости недвижимости. Мы рекомендуем согласовать расходы на завершение сделки с Вашим юристом или специалистом по ипотеке. ПРИ ПОКУПКЕ У ЗАСТРОЙЩИКА: 1. Ставки налога города Нью-Йорк на передачу недвижимости: - если цена продажи больше 500 000 долл. США то 1.425% от цены; - если цена продажи меньше 500 000 долл. США то 1% от цены. 2. Налог штата Нью-Йорк на передачу недвижимости -0,4% от цены продажи. 3. Плата юристу застройщика: 1 500 долл. США и выше. ПРИ ПОКУПКЕ ВТОРИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: 1. Оплата услуг юриста ориентировочно 2 000 долл. США. 2. Заявление о покупке в Кондоминиуме ориентировочно 1000 долл. США. 3. Взнос при въезде 500-1 000 долл. США (возмещаемый) 4. Плата за запись в Городском Регистре ориентировочно 500 долл. США. 5. Страховка приблизительно 0,5% от цены покупки. Иностранные граждане, которые проводят в США меньше половины года - классифицируются как нерезиденты (nonresident aliens). Как нерезиденты вы обязаны декларировать любые доходы, полученные за время проведения/проживания в США. Иностранные граждане, которые проводят в США меньше половины года - классифицируются как нерезиденты (nonresident aliens). Как нерезиденты вы обязаны декларировать любые доходы, полученные за время проведения/проживания в США. При покупке недвижимости, вы обычно сталкиваетесь с 2-мя видами доходов, которые необходимо декларировать - доходы, получаемые от сдачи недвижимости в аренду и доходы, получаемые при продаже недвижимости (capital gain). Стандартная ставка налога на доход с аренды – до 30%, однако есть возможность уменьшить сумму этого налога, списав затраты на содержание вашего объекта недвижимости (например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладельцев, расходы на ремонт и т.д.) При продаже недвижимости, вы можете заплатить издержки в 10% от продажи (withholding of gross proceeds), но есть специальные условия и исключения, о которых вы можете проконсультироваться с независимым специалистом по налогообложению. Налог на доход (от продажи), Capital Gains Tax - от 8% до 15%, в зависимости от суммы дохода Во Флориде налог на продажу или покупку недвижимости не взимается.

Расходы на содержание недвижимости:


Размер ежегодного налога на владение недвижимостью в различных административных округах может отличаться и составляет 1–2% от продажной цены в год. Ставки налога в различных городах и штатах следующие: Нью-Йорк – 11,5%; Лос-Анджелес – 1,1–1,3%; Вашингтон – 0,96%; Гонолулу (Гавайи) – 0,37%; Лас-Вегас – 3,25%; Филадельфия – 8,26%; штат Флорида – 1,5%.0 Налог платится в окружной суд раз в год. Расходы на содержание недвижимости в домах-кондоминиумах называются maintenance fees, в клубных поселках – homeowners association fees. Они включают стоимость содержания парковки, бассейна, охраны, теннисных кортов, а также траты на благоустройство территории. Иногда включают стоимость кабельного телевидения и интернета. Общая сумма может составлять от $100 до $800 в месяц. Данная плата входит в ежемесячные взносы в Ассоциацию домовладельцев (НОА), именно она осуществляет платежи. Электроэнергию, воду и газ владелец оплачивает отдельно. Содержание классического дома с тремя спальнями, двумя ванными комнатами, двумя гаражами обойдется ежемесячно в $100–150 за электроэнергию, $100–150 за водоснабжение, $80 за стрижку травы. Наиболее распространенный способ оплаты всех коммунальных услуг – через интернет. Если владелец желает обезопасить себя и свое жилище, то следует оформить страховку от огня ($350 в год) и страховку сантехники, электрики и кондиционирования ($325 в год).