Доминикана. Процедура покупки.

Процедура покупки:

Процесс покупки недвижимости в Доминикане (шаг за шагом) Операции с недвижимостью в Доминиканской республике регулируются Законом №108-05 о регистрации недвижимости, действующим с 4 апреля 2007 г., а также регламентами его применения. Право собственности на объект недвижимости приобретается посредством регистрации договора купли-продажи, заверенного нотариусом и отвечающего всем юридическим требованиям, в соответствующем реестре титулов. После регистрации договора регистратор титулов выдает покупателю сертификат титула, который подтверждает его право собственности на недвижимость в Доминиканской Республике. Шаги по приобретению недвижимости В отличие от других стран, где продавцы и покупатели обычно подписывают соглашение или частный документ без какой-либо предварительной юридической консультации, в Доминиканской республике покупателю рекомендуется воспользоваться услагами нотариально-адвокатского бюро, которое специализируется на операциях с недвижимостью, прежде чем подписывать какое-либо соглашение, совершать оплату или вносить депозит, поскольку система не предоставляет покупателю достаточных гарантий. Уполномоченный Доминиканский адвокат возьмет на себя выполнение всех процедур и сбор всей информации, которые необходимы для того, чтобы гарантировать права покупателя, до подписания предварительного договора купли-продажи; или же сначала подготовит предварительный договор купли-продажи, исполнение которого будет зависеть от результатов соответствующих юридических проверок. Предварительный договор купли-продажи Большинство операций с недвижимостью в Доминиканской республике начинаются с подписания предварительного договора купли-продажи или опциона на покупку, на основании которого покупатель передает продавцу или третьему лицу депозит или аванс для резервации объекта, а продавец берет на себя обязательство продать этот объект недвижимости покупателю на условиях, предусмотренных в предварительном договоре или опционе. Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса, который заверяет их подписи. В предварительном договоре или опционе должны быть подробно описаны все аспекты сделки, как-то: описание объекта недвижимости, цена продажи, форма оплаты, гарантии, причины аннулирования договора и др., поскольку функцией этого договора является регулирование сделки купли-продажи от начала до момента выплаты всей цены сделки и подписания окончательного договора купли-продажи, который послужит основанием для передачи права на недвижимость на имя покупателя. Правильно составленный предварительный договор купли-продажи должен содержать следующую информацию со всеми подробностями a) Полные имена и личные данные всех сторон. Если продавец состоит в браке, необходима также подпись супруга/и. б) Кадастровое описание объекта недвижимости, являющегося предметом сделки. в) Цена сделки и форма оплаты. г) Положение об аннулировании договора в случае невыполнения обязательств по платежам, если стороны договорились о таковом. д) Дата сдачи-приемки объекта недвижимости. е) Перечень всех юридических справок и проверок, необходимых для подтверждения статуса объекта недвижимости, с оговоркой об осуществлении платежей в зависимости от положительного результата упомянутых проверок и сбора документации. ж) Обязательство продавца подписать окончательный договор купли-продажи по получении всей цены сделки. Окончательный договор купли-продажи Как и предварительный договор , окончательный договор купли-продажи подписывается после 100% оплаты за недвижимоть в присутствии нотариуса, который заверяет подписи сторон. Целью подписания этого договора является передача права собственности продавцом покупателю; такой договор равносилен нотариальному акту, который используется в Испании и в испаноязычных странах Америки. В некоторых случаях рекомендуется осуществлять покупку не на свое имя, а на доминиканскую компанию. Расчет и уплата налога на передачу права собственности и сбора за регистрацию Окончательный договор купли-продажи необходимо подать в местное отделение Главного управления Доминиканской Республики по внутренним налогам и сборам и запросить расчет налога на приобретенную недвижимость. В местном отделении Главного управления по внутренним налогам и сборам проверят, соблюдены ли продавцом все налоговые обязательства на момент подачи заявления, и назначат инспектора, который оценит стоимость недвижимости и рассчитает сумму налога к уплате. Эта процедура может занять от нескольких дней до нескольких недель, что зависит, главным образом, от объема текущей работы у инспектора, назначенного для выполнения оценки, или от удаленности объекта недвижимости в Доминиканской Республике и от офиса местного отделения налоговой. Внесение записи об осуществлении сделки в реестре титулов После того, как стала известна оценочная стоимость объекта Доминиканской недвижимости и уплачены налоги и сборы на передачу права собственности, окончательный договор купли-продажи и сертификат титула на проданный объект недвижимости, а также документы, полученные в местном отделении Главного управления по внутренним налогам и сборам Доминиканы , необходимо подать в регистратуру титулов той юрисдикции, где находится купленный объект недвижимости. На практике эта процедура сопровождается рядом разнообразных формальностей, которые требуют в большинстве случаев личного присутствия адвоката или нотариуса в регистратуре титулов; в этом наблюдается существенное отличие от других стран, таких как Испания, где нотариальный акт может быть зарегистрирован по почте или по факсу, с последующей передачей оригинала по почте или лично, в любой регистратуре недвижимости страны. Выдача сертификата титула Поcле того, как сделка зарегистрирована в соответствующем реестре титулов, выдается новый сертификат титула на имя покупателя, а предыдущий, выданный продавцу, становится недействительным. Необходимо отметить, что право собственности покупателя начинает течь с момента регистрации сделки купли-продажи. Выдача нового сертификата титула в Доминиканской Республике может занять от нескольких дней до нескольких месяцев в зависимости от объема текущей работы в отделении регистратуры титулов. Юридические аспекты сделок с недвижимостью Версия для печати Нет никаких ограничений для иностранных граждан на владение объектами недвижимости в Доминиканской республике. Ранее Декрет 2543 от 22 марта 1945 года и дополнения к нему, требовали от иностранцев, в некоторых случаях, даже разрешения президента страны на покупку объектов недвижимости. Однако декрет 21-98 от 8 января 1998 года отменил эти ограничения и единственное требование сейчас - это чтобы в Государственном реестре прав была сделана статистическая отметка на всех сделках по приобретению доминиканской недвижимости иностранцами. Операции с недвижимостью в Доминиканской республике регулируются Сводом земельных законов от 1947 года и дополнения и изменения к нему. Право частной собственности подтверждается «Сертификатом права собственности» выпускаемый Государственным реестром прав. Следующие шаги необходимы для передачи права собственности на недвижимость или землю от покупателя к продавцу: ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ Продавец и покупатель подписывают «Договор купли-продажи» в офисе у нотариуса, который заверят их подписи. Договор должен содержать формальное описание объекта сделки, цену, условия оплаты и все другие ограничения и условия сделки. ОПЛАТА НАЛОГОВ И ПОШЛИН По доминиканскому законодательству, покупатель должен оплатить налоги на передачу прав собственности в офисе Министерства по налогам и сборам. Продавец, в некоторых случаях, должен оплатить Налог на жильё класса «люкс» и земельные участки без строений. ДЕПОЗИТ ДОКУМЕНТОВ После оплаты налогов, продавец должен передать в Государственный реестр прав следующие документы: оригинал Договора купли-продажи, Свидетельство о праве собственности, оригинал справки об уплате налогов и сборов, копии удостоверений личности покупателя и продавца и, если необходимо, документ, дающий Государственному реестру право отменить ипотеку относительно этого объекта. СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ В Государственном реестре проверяются все переданные документы, и завершается процесс покупки: аннулируется переданное свидетельство о праве собственности и выпускается новое, на имя покупателя. Процесс выпуска свидетельства зависит от загруженности Государственного реестра в данные момент, и обычно занимает около месяца. После этого срока покупатель (со своим удостоверением личности) или его адвокат (с соответствующей доверенностью) может получить новое Свидетельство о праве собственности. ЮРИДИЧЕСКАЯ И ФИНАНСОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА Перед приобретением недвижимости адвокат проводит юридическую и финансовую экспертизу сделки. Для проведения предварительной экспертизы адвокату понадобятся следующие документы: 1. Копия Свидетельства о праве собственности 2. Копия плана объекта из Государственного кадастра 3. Копия удостоверения личности продавца 4. Копия последней справки об уплате налогов или справки из Министерства по налогам и сборам о том, что данный объект не попадает под требования IVSS. ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО: 1. Копию корпоративных документов, включая устав, список акционеров и разрешение совета директоров на продажу объекта недвижимости, а также 2. Доверенность на подпись документов от лица компании. Убедительные доказательства того, что компания находится в работающем состоянии и отвечает всем требованиям местного законодательства. ЕСЛИ ОБЪЕКТ ЯВЛЯЕТСЯ ЧАСТЬЮ КОНДОМИНИМУМА: 1. Копию договора о кондоминиуме 2. Копию правил кондоминиума 3. Копия плана кондоминиума из Государственного кадастра 4. Подтверждения что все необходимые в этом кондоминиуме платежи оплачены ЕСЛИ ОБЪЕКТ ЯВЛЯЕТСЯ ЖИЛЫМ ДОМОМ: 1. Копию плана дом и разрешения на его строительство 2. Список мебели, продаваемой вместе с домом и т.п. 3. Копии всех счетов за коммунальные услуги, для подтверждения отсутствия долгов После получения необходимых документов, адвокат должен провести все необходимые проверки по следующим пунктам: ПРОВЕРКА ПАРАВА ДОМИНИКАНСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ Aдвокат должен получить из Государственного реестра прав справку о текущем статусе объекта недвижимости, дабы убедиться, что на недвижимость не наложен арест и оно не заложено. В идеале, адвокат должен провести это исследование лично, просмотрев соответствующие документы в Государственном реестре. ОСМОТР ОБЪЕКТА Независимый оценщик должен провести осмотр объекта и убедиться, что он соответствует плану, представленному продавцом (за исключением случаев, когда продается часть ранее обследованного объекта). Бывают случаи мошенничества, когда недобросовестный продавец или невнимательный оценщик пытаются продать объект, находящийся рядом с тем, который на самом деле желает купить покупатель (например, старый сарай, расположенный рядом с шикарной виллой, вместо собственно виллы). План объекта должен быть проверен, даже если он представлен в виде официальной карты или плана. ПРОВЕРКА ПРИСТРОЕК И ПЕРЕПЛАНИРОВКИ Квалифицированный строитель или архитектор должны проверить имеющиеся пристройки и перепланировки, чтобы убедиться, что они выполнены корректно и находятся в должном состоянии. УСЛОВИЯ ПОЛЬЗОВАНИЯ Адвокат должен убедиться, что продаваемый объект может быть использован так, как желает покупатель. Существует масса законодательных ограничений, о которых стоит подумать до покупки. Например, Закон 305 от 1968 года устанавливает 60-ти метровую «морскую зону» (некоторый аналог российской водоохраной зоны) по всей береговой линии Доминиканской республики, измеряемой от линии прилива. В данной зоне не допускается строительство каких-либо зданий без специального разрешения властей. Кроме того, в туристических зонах есть ограничения на постройку зданий, регулируемые DEFINPRO, специальным департаментом Центрального банка Доминиканы. ПОЛНОМОЧИЯ Адвокат должен убедиться, что продавец является полноправным владельцем продаваемого объекта и не может быть никакого мошенничества и незаконной продажи. Особо пристально следует изучать этот вопрос в случае сделки по неогороженному объекту за пределами известных зон. В этом случае рекомендуется полностью огородить объект до завершения сделки. Кроме того, если на приобретаемом объекте есть временные жильцы или арендаторы, то покупателя следует предупредить, что доминиканское право защищает арендатора, и выселение такого рода жильцов может быть достаточно длительным и дорогостоящим процессом. РАБОТНИКИ И ОБСЛУЖИВАЮЩИЙ ПЕРСОНАЛ Продавец должен выплатить зарплату всем контрактным работникам и обслуживающему персоналу объекта, иначе покупатель может быть ответственным за выплату зарплаты прежним работникам уже после приобретения объекта.

Дополнительные расходы:

Вы должны заплатить одноразовый налог за переоформление титула на Ваше имя в размере 3% от стоимости покупки. Работа адвоката обычно оплачивается в размере 1%.0 Обычно все дополнительные затраты на переоформление составляют около 5%.0 Помощь в оформлении ВНЖ,ПМЖ,Гражданства Доминиканы Вы можете самостоятельно пройти процесс получения ВНЖ, ПМЖ, Второго паспорта, если у вас есть достаточно времени, терпения и хорошие знание испанского языка или воспользоваться услугами нашего миграционного адвоката в Санто-Доминго.В этом случае долгий и запутанный юридический процесс превратится в простое ожидание. V.I.P программа. Паспорт ДР за 6 месяцев От вас необходимо: 1) Паспорт (загран) 2) Свидетельство о рождении 3) Свидетельство о браке (если вы женаты или замужем) 4) Фото (делается на месте) 5) Справка о несудимости (выдаёт МВД) Необходимо апостилировать, перевести на испанский язык и заверить все документы у себя в стране !!! Процесс подачи документов на ВНЖ и ПМЖ: 1) В сопровождении нашего сотрудника вы заполняете анкету в офисе адвоката, делаем ксерокопии документов, производим оплату 2) Вместе едем в Миграционную службу. Адвокат оплачивает все сборы, а вы ждёте очереди для сдачи анализов (кровь, моча) 3) В следующем кабинете проходим флюорографию 4) Фотографируемся Всё! Четыре простых шага к получению ВНЖ вы прошли. Весь процесс занимает 2-3 часа. Срок оформления - 4-6 месяцев. Не обязательно всё это время находиться в Доминикане, а прилететь только для получения готовых документов. АПОСТИЛИРОВАНИЕ ДОКУМЕНТОВ: Апостиль - специальный штамп, который проставляется на официальные документы и является упрощенной формой легализации, то есть, для того чтобы в другой стране, входящей в Гаагскую Конвенцию 1961 года, документ имел юридическую силу и признавался этой страной в качестве настоящего документа, необходимо в стране, где выдан этот документ в регистрационном органе поставить данный штамп. Апостиль не подтверждает верность и содержание документа, он лишь удостоверяет подлинность подписи лица, удостоверившего этот документа. НЕ ПУТАТЬ АПОСТИЛЬ И НОТАРИАЛЬНОЕ ЗАВЕРЕНИЕ ПЕРЕВОДА: Дело в том, что многие постоянно путают эти вещи, особенно, когда дело доходит до перевода документа на другие языки. При переводе, как правило, необходимо нотариальное удостоверение подлинности подписи переводчика, а вот, чтобы документ имел юридическую силу в другой стране, понадобится на этом документе, вместе с нотариальным заверением перевода, поставить штамп апостиль.Можно просто поставить апостиль и не делать перевод документа, но тогда перевод придется делать в другой стране. Совет №1: Переведите документ в России, потому что, в Доминикане это будет стоить дороже. Кстати, не имеет значение что делать сначала:ставить апостиль или заверять у нотариуса перевод документа с русского на испанский язык. Совет №2: а) поставьте сначала апостиль б) сделайте перевод и его нотариальное заверение Дело в том, что апостиль, стоящий на документе также необходимо переводить, и если вы сначала сделаете перевод документа, а потом поставите на нем апостиль, то затем вам снова будет нужно отдать документ на перевод, а это дополнительная трата времени и денег, только нотариус за удостоверение одной подписи переводчика возьмет от 300 до 500 рублей. Органы, наделенные полномочиями проставлять апостиль в РФ: а) Управление Министерства Юстиции по Москве б) Органы загса республик в составе России, а также субъектов Федерации в) Управление делами Генпрокуратуры РФ г) Отдел документально-справочной работы Росархива ВНИМАНИЕ! В законе № 1683 "О натурализации" четко прописана ответственность за фальсификацию документов, предоставляемых для получения Гражданства. Лишение свободы на срок от шести месяцев до двух лет, как для самого несостоявшегося гражданина, так и для лиц, изготовивших ему эти документы. Обычно речь идет об нечистых на руку адвокатах и сотрудниках миграционного департамента. После обнаружения фальсификации документов Гражданство аннулируется, а виновные в любом случае наказываются.

Расходы на содержание недвижимости:

Расходы на содержание апартаментов в резиденциях 100-200 долларов в месяц. Виллы - от 150 до 3000 долларов в месяц.